Mededeling van ingekomen stukken.

Op verzoek van de voorzitter geeft de algemeen directeur lezing van volgende ingekomen stukken:

- MS202502750: briefwisseling ABB

Motie: onderbezettingsvergoeding sociale huisvestingsmaatschappij - Goedkeuring. - Goedgekeurd

De gemeenteraad,

Woonkade onderbezettingsvergoeding

Gemeenteraadsmotie met betrekking tot het Vlaamse Woonbeleid aangaande de “onderbezettingsvergoeding en de sociale binding”

De gemeenteraad van Schelle in zitting van 19 december 2025 dringt er bij de Vlaamse Regering, in het bijzonder bij Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere en alle partijleiders op aan de onderbezettingsvergoeding te annuleren vanuit het respect voor het behoud van het fundamenteel basisprincipe van sociale binding en maatschappelijke cohesie en het respect voor de eigen normen inzake woonruimten. Bovenal en minimaal dienen gemeenten en hun inwoners die reeds voldoen aan het Bindend Sociaal Objectief en bovendien ruimte vrij maken voor de bouw van kleinere wooneenheden hiervan te worden vrijgesteld.  

Schelle heeft zich decennialang ingezet op betaalbaar wonen en sociale huisvesting. Door de bestendige en stapsgewijze opbouw van een ruim patrimonium aan sociale woningen verzekerden de gemeente en haar plaatselijke bouwmaatschappij voor generaties het basisrecht van wonen. Haar ruim aanbod aan sociale huurwoningen gaf vele gezinnen toekomstperspectief, gaf hen de basis om volwaardig te participeren aan de diverse aspecten van het sociaal-maatschappelijk leven. Het voorkwam sociale uitsluiting. Het tilde hen op boven de armoedegrens en remde vereenzaming af. Het gaf hen bovenal  gemoedsrust om hun kinderen mee deelachtig te maken aan de democratiseringsbeweging van het onderwijs en hun welzijnskansen te maximaliseren: sociaal wonen als een veilige en allesomvattende koepel voor een volwaardig maatschappelijk leven. Het creëerde tevens een sociaal evenwicht binnen de eigen gemeente. Ons lokaal bestuur omarmde dit beleid. 

Cijfers tonen dit aan. Ruim 12,5 % van het totale woningbestand zijn sociale huurwoningen. Schelle voldoet al vele jaren aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO). Deze beleidsnorm werd reeds meer dan 25 jaar geleden aan alle Vlaamse besturen opgelegd. De bittere realiteit is dat zeer vele besturen deze norm niet hebben weten waar te maken. Dit zal bovendien nog enkele decennia blijven aanslepen en laat diepe sociale sporen na. Het  maatschappelijk deficit aan sociale huisvesting is immens. Het is op geen enkele manier aanvaardbaar dat gemeenten die wel met en voor hun bewoners hebben ingezet op het BSO hiervan de rekening moeten betalen door diverse ingrijpende en zware financiële bijsturingen voor haar inwoners. Men moet de verantwoordelijkheid leggen waar ze thuishoort, met name bij nalatige gemeenten. Men straft niemand die voluit plichtsgetrouw heeft gehandeld. 

Binnen de provincie Antwerpen is Schelle, samen met Willebroek, de koploper bij het behalen van het BSO (Bindend Sociaal Objectief) en zit onze gemeente in het koppeloton binnen geheel Vlaanderen. Ons lokaal bestuur is zich bewust van de rijkdom en de onvervangbare waarde van een evenwichtig sociaal woonbeleid. Het zorgt voor een gezonde, leefbare mix van gezinnen en versterkt het sociaal weefsel. Het creëert een klimaat van gemoedsrust dat essentieel is om een leven uit te bouwen, om verder te groeien. Dit is goed voor elkeen, voor geheel de samenleving.

Ook al zijn er miljarden beschikbaar, de noodzakelijke  huurwoningen - evenwichtig verspreid over Vlaanderen - werden niet gebouwd. Het tekort is en blijft nog voor decennia structureel. Door dit falend beleid groeiden de wachtlijsten tot een recordhoogte. Men poogt  dit af te wentelen op de huurders die hiervoor geen enkele verantwoordelijkheid dragen.

Zo worden om de negen jaar de nieuwe sociale huurders financieel ‘gewikt en gewogen’. Gezinnen die door te werken ook nog maar net boven de inkomensgrens zijn geklommen worden uit hun woning verdreven. Voor hen staat de verhuiswagen klaar. Het sociaal woonbeleid wordt zo afgebouwd tot een armenzorg. Met mensen doet men dit niet. Dit creëert angst en onzekerheid. Hun veilige woonomgeving, hun opgebouwd sociaal netwerk en de ruime maatschappelijke waarden worden doorgeknipt. Hun langzaam opgebouwde levensstatus wordt ondergraven en men dreigt af te zakken naar de armoedegrens, zelfs onder die grens. Ze gaan dan ook minder zorg besteden aan hun woning. Dit straalt af naar de omgeving. In alle opzichten is het deficit groot.

Met de bezettingsvergoeding gaat het dezelfde weg op. Het heeft dezelfde oorzaak: er zijn te weinig sociale huurwoningen. Door te focussen op bestraffing van sociale huurders, strengere voorwaarden en wijzigingen in bestaande contracten in te voeren wil men de schijnindruk geven dat de wachtlijsten zouden verminderen. Niets is minder waar. De onderbezettingsvergoeding verplicht de huurders 15% van de reële huurprijs per slaapkamer te veel te moeten betalen (met een minimum van 39 euro per slaapkamer). Deze onverwachte opslag (of boete) is bovendien geïndexeerd. Het gaat overwegend om huurders die met hun gezin hun leven uitbouwden in de woning die ze nu na 30, 40, 50 jaar moeten verlaten of door deze stevige verhoging met hun pensioen niet meer kunnen betalen. Zij wensen op die leeftijd hun vertrouwde levensomgeving niet meer te verlaten en hun sociaal netwerk – de meest adequate buffer tegen vereenzaming – niet door te knippen. Zij willen niet in een isolement terecht komen. Het vraagt niet veel inlevingsvermogen om dit niet te verstaan en te begrijpen. Men mag dit dan ook niet laten gebeuren. 

Bijgevoegd schema geeft een beeld van het effect van de onderbezettingsvergoeding (vanaf één slaapkamer teveel) :

●       Huishuur van € 500 met 4 slaapkamers: meerprijs per kamer (15 % van € 500) is € 75 per kamer, m.a.w. de huurprijs wordt (€ 500 + € 150) € 650 of een stijging met 30 %.

●       Huishuur van € 600 met 3 slaapkamers: meerprijs per kamer (15% van € 600) is € 90 m.a.w. een huurprijs van (600 + 90) € 690 of een stijging van 15 %  

●       Huishuur van € 700 met 4 slaapkamers: meerprijs per kamer (15 % van € 700) is € 105 m.a.w. een huurprijs van € 700 wordt (€ 700 + € 201) € 910 of een stijging van 30 %

●       Huishuur van € 400 met 3 slaapkamers: meerprijs is (15% van € 400) is € 60 m.a.w. een huurprijs van (€ 400 + € 60) €460 of een stijging van 15%.

Wie 2 slaapkamers “onderbezet” heeft, krijgt dus een dubbele taxatie (verhoging) gepresenteerd!

Het aanrekenen van een onderbezettingsvergoeding van 15% van de reële huurprijs, die jaarlijks geïndexeerd wordt, staat buiten proportie ten opzichte van het inkomen van de huurders en tast hun levensstandaard structureel aan. Een degelijke verhoging  leidt tot een onevenredige financiële last. Dit is in strijd met het recht op behoorlijke huisvesting (art. 23 van de Belgische Grondwet).

Deze prijsverhogingen, die bestaande afspraken doorbreken, zijn buiten proportie en duwen sociale huurders in de richting van een armenhuisvesting in plaats van hen sociaal betaalbaar te laten wonen.

Procentuele verhogingen schenden – jaar na jaar - het gelijkheidsbeginsel op een dubbele manier. Zo worden de sociale huurwoningen in Schelle in vergelijking met de sociale huurwoningen in andere gemeenten al relatief hoog ingeschat. Dit verklaart waarom in  Schelle binnen de regio bij de hoogste huurinkomsten geïnd worden. Nochtans krijgen de kandidaat-huurders op basis van dezelfde normen en voorwaarden toegang tot de sociale huurmarkt. Dit betekent dat de basishuurprijs hier relatief hoger ligt dan elders, ook al zijn intredingsvereisten overal dezelfde. In de mate deze verhouding ongelijk startte in die mate  wordt die ongelijkheid vervolgens nog eens aanzienlijk versterkt door de jaarlijkse indexatie. Boven deze eerste structurele huurongelijkheid komt er nu nog een drastische verscherping van die ongelijkheid door de onderbezettingsvergoeding lineair vast te leggen op 15 % van de (reeds hogere) huurprijs.

Zo wordt hier – in onze gemeente - een slaapkamer dan ook sterk getaxeerd. Dit is zonder meer onaanvaardbaar, zeker in een sociale verhuurcontext. Dit staat dan ook diametraal in contradictie met het gelijkheidsbeginsel. Als men verhoogt en sanctioneert dan in gelijke mate, niet in procenten. Bovenal kunnen onze sociale huurders niet beboet worden omdat elders het sociaal woonbeleid schromelijk faalde.

Respect voor de eigen woonnormen 

Maar er is meer. De VMSW legt voor haar woningen - voor alle onderdelen daarvan -  minimumnormen op. Deze moeten verplichtend worden gehaald. Zo mag verwacht worden dat de eigen opgelegde normen worden gerespecteerd. Bij nazicht en toepassing van die normen zou wel eens kunnen blijken dat de ‘zgn onderbezette woningen’ minder ‘onderbezet’ zouden blijken te zijn. Voor men nieuwe financiële verplichtingen en eisen aan huurders oplegt, mag verwacht worden dat de woningen voldoen aan de eigen normen en vereisten en dat deze ook eerst conform worden aangemaakt. Het kan een aanzienlijk effect hebben op de vaststelling van de onderbezetting en de onderbezettingsvergoeding.

Beschikbare kleinere woningen

In Schelle, maar in de gehele  Rupelstreek, zijn er momenteel te weinig kleinere woningen (met één en twee kamers) beschikbaar. Het is dan ook vrij contradictorisch en onhaalbaar een alleenstaande of een gezin met 2 personen die nu al huurders zijn te verplichten te gaan verhuizen naar een huurwoning met 1 of 2 slaapkamers terwijl er hier juist een grote nood aan is. Op die manier dreigt men ook de reeds lange wachtrij van alleenstaanden nog meer te laten aangroeien. Het lost m.a.w. fundamenteel niets op. Het brengt nutteloos een hele beweging opgang die alleen maar ontreddering, sociale ontwrichting en onzekerheid oplevert. Het zorgt geenszins voor meerdere woningen.

Gecombineerd met het BSO moet er versneld worden ingezet op nieuwe, kleinere woningen.  Ook hier dragen de gemeenten de volle verantwoordelijkheid. Dit veronderstelt de nodige ruimte die niet overal meteen beschikbaar is. Het is redelijk gemeenten een omslag- en invullingstijd te geven om die omslag naar aangepaste woontypologieën mogelijk te maken. Gemeenten die in combinatie met het BSO op een korte termijn – mede te beoordelen door de Vlaamse Overheid – die omslag realiseren dienen dan ook voor hun huurders minstens  ‘tijdelijk’ vrijgesteld te worden  van die ‘onderbezettingsvergoeding’ (gecombineerd met de vereiste woonnormen).

Naast de bereikte BSO-doelstellingen engageert Schelle zich ook om ontwikkelingsprojecten voor kleinere woningen op gang te brengen. Op korte termijn is de bouw van 31 bijkomende kleinere wooneenheden haalbaar: 10 aan de Stijn Streuvelsstraat; 9 op de hoek van de Steenwinkelstraat 66 met de Clement Bolsensstraat en 14 langsheen de Nelson Mandelastraat. Ruimte voor nog eens 14 bijkomende wooneenheden is hier beschikbaar. Aan de Edgar Tinelplaats - Felix Timmermanslaan werd terrein bouwrijp gemaakt voor de bouw van meer dan 20 nieuwe wooneenheden. In een volgende fase kunnen grotere woningen omgebouwd worden tot kleinere wooneenheden. Onze gemeente maakt zich klaar voor die omslag zodat de mensen in hun vertrouwde omgeving met respect voor de sociale binding en cohesie (eerste pijler van sociale huisvesting) kunnen blijven wonen en ter gepaster tijd in de eigen gemeente naar een aangepaste kleinere woning kunnen overstappen. Voor die overgangsperiode - in tijd afgebakend – kunnen huurders en zeker waar het BSO reeds gerealiseerd is - niet worden gesanctioneerd.  Het beleid staat klaar voor die omslag.    

In geen geval is het aanvaardbaar dat sociale huurders een onderbezettingsvergoeding opgelegd krijgen indien niet voldaan is aan de vereiste woonnormen van de sociale huisvesting. Evenmin is het acceptabel dat huurders gesanctioneerd worden omdat het globale sociale woonbeleid met de verplichte doelstellingen door de lokale besturen niet werd gehaald. De huurder kan hier niet voor aansprakelijk en verantwoordelijk worden gesteld en worden beboet.

Een onderbezettingsvergoeding opleggen omdat er te weinig middelen zouden zijn voor sociale huisvesting is een drogreden. Er is een reservepot van enkele miljarden.

De financiële toestand van de Woonkade is vrij precair. Ook dit is geen basis om dan maar een bezettingsvergoeding te heffen. De verplichte inkanteling van de Ideale Woning met een overwegend verwaarloosd en onbewoonbaar patrimonium in de Woonkade Rupelstreek ondermijnt uitermate de financiële middelen en de werking van de huisvestingsmaatschappij. Bij de toeleiding naar de fusie had dit moeten ondervangen worden. Alleszins kunnen huurders hier niet voor aansprakelijk worden gesteld. Zelfs bij een verhoging van de huurprijs met ca. 30% omwille van de bezettingsvergoeding zou de ‘opbrengst’ voor de Woonkade erg beperkt zijn.

In onze gemeente zijn 133 gezinnen bedreigd door de onderbezettingsvergoeding en dit met een onredelijk hoge taxatie. Velen van hen hebben - met toelating én steun van de oorspronkelijke sociale huisvestingsmaatschappij - duizenden euro’s geïnvesteerd in de verbetering of verfraaiing van hun woning. Nogmaals, indien elke gemeente haar basisverplichting inzake sociale woningbouw had opgenomen en het BSO had gerealiseerd hadden deze noodmaatregelen niet moeten worden genomen. Het kan niet zijn dat onze gezinnen door het plichtsverzuim van anderen hiervoor worden beboet. 

Naast deze beleidsmatige, technische en fundamenteel sociaal-financiële overwegingen is het noodzakelijk juridische onduidelijkheden uit te klaren.

Conclusie

●       De onderbezettingsvergoeding als maatregel om de lange wachtrij van sociale huurders weg te werken is én sociaal onaanvaardbaar én mist haar doel en kan bijgevolg ook niet worden geheven.

●       Voor het structureel tekort aan sociale huurwoningen zijn uitsluitend de lokale besturen die na 25 jaar hun Bindend Sociaal Objectief niet hebben gehaald verantwoordelijk. De sociale huurders kunnen hiervoor geenszins worden beboet. Bij uitstek geldt dit voor gemeenten en hun inwoners waar het BSO werd bereikt. Zij dienen zonder meer van een bezettingsvergoeding te worden ontheven.

●       In alle omstandigheden dienen langdurige huurders met een contract van onbepaalde duur te worden vrijgesteld van elke bezettingsvergoeding. Geen inbreuk op gesloten overeenkomsten.  

●       Een gedwongen verhuis moet worden vermeden en kan nooit een inbreuk zijn op het basisprincipe van de sociale binding en cohesie.

●       Sociale huurders in gemeenten die voldoen aan het BSO en die bovendien inzetten op de bouw van kleinere wooneenheden (wooneenheden met 1 à 2 slaapkamers)  kunnen geen onderbezettingsvergoeding worden opgelegd. Minimaal moet hiervoor een verantwoorde overgangstermijn worden voor ingelast. 

●       Sociale huisvestingsmaatschappijen leggen geen onderbezettingsvergoeding op voor wooneenheden waarvan niet alle onderdelen van de woning voldoen aan de normen die gelden en standaard zijn voor sociale husvesting.

●       De bezettingsvergoeding ophalen bij sociale huurders kan niet worden ingeroepen om extra middelen te verzamelen voor de bouw van sociale huurwooneenheden. Dit zou vooreerst een drogreden zijn omdat er meerdere miljarden voor sociale huisvesting beschikbaar zijn en die liggen te wachten op aanwending. Dit laatste is louter afhankelijk van de lokale besturen. Zij dragen hierin de verantwoordelijkheid. 

●       De precaire financiële toestand van de Woonkade is geenszins een steekhoudend argument om de sociale huurder te belasten met een onderbezettingsvergoeding. Wat ook de oorzaak moge zijn: geenszins kan de sociale huurder hiervoor verantwoordelijk worden gesteld en financieel beboet door een onderbezettingsvergoeding. Van welke commissie ook, van elkeen mag hiervoor begrip worden verwacht. Trouwens, met de mogelijke opbrengst van de bezettingsvergoeding trekt men niets op gang.

●       De onderbezettingsvergoeding per slaapkamer gekoppeld aan de reële huurprijs en met jaarlijkse indexatie tast structureel de levensstandaard van de sociale huurder aan. Deze verhoging veroorzaakt een onevenredige financiële last die in strijd is met het recht op behoorlijke huisvesting (zie art 23 van de Grondwet)  

●       Een eventuele verhuis naar een kleinere woning kan uitsluitend op basis van vrijwilligheid en in overleg tussen huurder en verhuurder.    

Beslist:

Met 11 stemmen voor (Philip Lemal, Rob Mennes, Axel Boen, Vera Goris, Stan Scholiers, Arne Vergauwen, Lindger Boen, Stijn Van Hoofstat, Jef Gys, Inez Van den Berge en Wannes Van Havere), 5 onthoudingen (Koen Vaerten, Chantal Jacobs, Kris Huyck, Koen Van de Wouwer en Kristof Van Landeghem)

Artikel 1:

Gemeente Schelle steunt de bezwaren van de huurders en verzoekt Minister Melissa Depraetere en alle verantwoordelijken van het sociale woonbeleid en inzonderheid van de Woonkade op basis van de aangevoerde bezwaren en overwegingen te ontslaan van de modaliteiten en de heffing van de bezettingsvergoeding. Bij uitstek wordt verwacht dat de Woonkade zich bij haar opstelling maximaal laat leiden door deze motie.

Artikel 2:

Deze motie wordt over gemaakt aan de Vlaamse Regering, de minister van Wonen en de Vlaamse partijvoorzitter.

Definitieve vaststelling RUP Tolhuis - Goedkeuring. - Goedgekeurd

De gemeenteraad,

Feitenencontext

Hetcollegevanburgemeesterenschepenenheeftop22april2002IGEANopdracht gegeventothetopmaken vaneenbijzonderplanvanaanleg“Tolhuis”voorhet gebiedbegrensddoordeRupel endeScheldein hetWesten,demondingvan Benedenvlietin hetNoorden,dewoongebiedenMaaienhoek,Kapelstraaten Laarhofstraatin hetOosten endeWullebeekin hetZuiden.

NadegoedkeuringvanhetGemeentelijkRuimtelijkStructuurplan(GRS) doorde DeputatievandeprovincieAntwerpenop6oktober2005,werddezeopdrachtverder gezetvolgensdeprocedurevoordeopmaakvaneengemeentelijkruimtelijk uitvoeringsplan(RUP). In2008werdmetdegoedkeuringvanhetRUP“Tolhuis- recreatiegebiedKapelstraat”)doordedeputatiereedseendeelvanhetplangebied geordend.

Besluitvanhetcollegevanburgemeesterenschepenenvan21maart2022tot goedkeuringvandestartnota.

Overdestartnotawerdeenpubliekeraadplegingenadviesrondegeorganiseerdvan

11april2022totenmet10juni2022.

Op2mei2022werdoverdestartnotaeenparticipatiemomentgeorganiseerd.

Heteindresultaatvandeadviesrondeenderaadplegingvandebevolkingwerd verwerktin deopmaakvandescopingsnota.

Hetvoorontwerpwerdop17 april2023doorhetcollegevanburgemeesteren schepenengoedgekeurd.Hierwerdop2juni2023eenplenairevergadering over georganiseerd.

Het Team Omgevingseffecten besliste op basis van de scopingnota (versie E) op 13 februari 2025 dat er voor het voorliggende RUP geen plan-MER opgemaakt moet worden. Het ontwerp RUP werd op 20 februari 2025 voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad. Het ontwerp RUP werd onderworpen aan een openbaar onderzoek van 4 april 2025 tot en met 3 juni 2025. De Gecoro heeft de ingediende adviezen en bezwaren gebundeld en behandeld en bracht advies uit aan de gemeenteraad in zitting van 4 juni 2025. Op 16 oktober 2025 en op 17 oktober 2025 ontving het lokaal bestuur respectievelijk de beslissing van de deputatie van de Provincie Antwerpen en het Departement Omgeving om het RUP Tolhuis te schorsen wegens strijdigheid met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) en het beleidsplan van de provincie.

Motivering schorsing

De deputatie motiveert de strijdigheid met het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen (PBRA) als volgt: het PBRA zet in op proactieve maatregelen op het hemelwater langer op te houden zodat het kan infiltreren en het grondwaterpeil zich op natuurlijke wijze kan herstellen. Het is hierbij belangrijk dat het watersysteem in zijn geheel wordt bekeken. Hierbij is de bescherming van valleigebied een belangrijk punt. Door recreatiegebied en de nieuwe sporthal te voorzien, wordt natuurlijk gebied van het valleigebied van de Maeyebeek aangesneden. Het laat bijkomende bebouwing en verharding toe in overstromingsgevoelig gebied. Deze bezorgdheden werden meermaals meegegeven en aangekaart dat het in strijd is met het PBRA.

Binnen het beleidskader verdichten en ondichten wordt ingezet op het behoud van de economische ruimte. De site Bern-art heeft de bestemming ‘milieubelastende industrie’ op het gewestplan, en wijzigt met dit RUP naar een ‘zone voor horeca en recreatie’. Het verdwijnen van ruimte voor bedrijvigheid wordt niet gecompenseerd of gemotiveerd waarom compensatie niet mogelijk is, en is dus onverenigbaar met het PBRA.

Het RUP laat, indien er op lange termijn een nieuwe locatie gevonden wordt voor een intergemeentelijk recyclagepark, op de gronden van het huidige recyclagepark een uitbreiding toe van de recreatiezone. Het GRS laat geen uitbreidingen toe in het waterzieke karakter van de achterliggende gronden.

Het Departement Omgeving schorst gezien de sporthal voorzien wordt op fluviaal overstroombaar gebied. Het plan voorziet niet in verordenende bepalingen die een gelijke ontharding vastlegt, daarnaast laten in de inrichtingsvoorschriften bovenmaats ruimtebeslag toe in het watergevoelige gebied.

De recreatiezone wordt uitgebreid, waar een sporthal voorzien wordt, en waarbij het recyclagepark niet dient te verdwijnen. Hierbij krijgt het recyclagepark wel de nabestemming van dagrecreatie. Hierdoor is er grote bijkomende ruimtebeslag in zeer waardevol overstromingsgevoelig valleigebied.

Het LIP beschrijft het gebied van de Maaienhoek als landschappelijk waardevol. Naast de impact op landbouw en water, betekent een sporthal een visuele aantasting van het landschap rond de Maeyebeek. De bouw van de sporthal is bijgevolg niet compatibel met de visie opgenomen in het LIP.

Het RUP voorziet planologisch bestendigen van zonevreemde activiteiten en woningen door middel van een overdruk. Volgens het GRS zijn ontwikkelingsperspectieven voor woningen beperkt tot de zonevreemde basisrechten. Bijgevolg wijkt het plan af van het richtinggevende gedeelte van het GRS zonder afdoende motivering en is desgevallend strijdig met het GRS.

Juridischegronden

Hetdecreet lokaalbestuurvan22december2017enlaterewijzigingen.

DeVlaamseCodex RuimtelijkeOrdeningvan15mei2009enlaterewijzigingen.

Decreetvan1juli2016totwijzigingvanderegelgevingvoorruimtelijke uitvoeringsplannenteneindedeplanmilieueffectrapportageenandere effectbeoordelingenin hetplanningsprocesvoorruimtelijkeuitvoeringsplannente integrerendoorwijzigingvandiversedecreten,enlaterewijzigingen.

BesluitvandeVlaamseRegeringvan17 februari2017betreffendehetgeïntegreerde planningsprocesvoorruimtelijkeuitvoeringsplannen,planmilieueffectrapportage, ruimtelijkeveiligheidsrapportageenandere effectbeoordelingen enlatere wijzigingen.

Argumentatie

InuitvoeringvanhetgemeentelijkruimtelijkstructuurplanmaaktdegemeenteSchellehet RUPTolhuisop.HetRUPbeoogtvolgendedoelstellingen:

●        vrijwarenvanhetopenpolderlandschapendeaanwezige natuurwaarden;

●        behoud vanbouwkundigerfgoed,metontwikkelingsperspectievenomhetbehoud op langetermijntegaranderen;

●        rechtszekerheidenontwikkelingsperspectievenvoorbestaande(zonevreemde) activiteiten;

●        reorganisatievandesportsiteaandeKapelstraat.

Schelleisgelegen in deRupelstreek,dat zichuitstrekt langsdeSchelde,deRupel ende Nete.NaastdezerivierenvormtdeA12eenbelangrijkebovenlokale drager.Dewoonkernen ontwikkeldenzichlangseencentrale steenwegendespoorlijnAntwerpen–Boom.

HetplangebiedrichtzichopontwikkelingenterhoogtevandeTolhuissstraatin hetwesten vanSchelle.TenwestenwordtdegrensgevormddoordeRupel entennoordenwordtde grensafgestemdophetgemeentelijkRUPvoordeElectrabelsite(inopmaak, en Brownfieldconvenant).InhetOosten grensthetplangebiedtotaandeLaarhofstraatenmaaktookdesportsiteKapelstraatdeel uitvanhetplangebied.

HetRUPbestaatuit4deelgebieden:

●        desportclusteraandeKapelstraat;

●        debufferzonetussenAirLiquideendeLaarhofstraatmetdeoudespoorwegbedding;

●        sitevanBernart;

●        horecafunctiesaandeRupeldijkenhetnatuurgebied.

Hetplangebiedgrenstaaneengrootdeelvandepolderenislangséénzijdebegrensddoor Rupel enaandeandere zijdedoordewoonkernvanSchelle.

Ditpolderachtigegebiedwordtgekenmerktdooreenopenagrarisch karakterin hetNoorden eenmeergeslotenkaraktermetbosfragmentenbovendeTolhuisstraat.Dezekenmerkende eigenschappenwarentetijdenvanFerrarisreedsaanwezig, netalseenaantalgebouwen, zoalshetLaarhofenhetTolhuis,dietotophedennogalsbakensin hetlandschapenals belangrijkeplekkenbinnenhettoeristisch-recreatiefnetwerkfungeren.

EenbelangrijkdeelvanderuimtenabijdeScheldeisin deloopderjareningenomendoor deelektriciteitscentraleendehiermeeverbonden tuinwijk.Vanuitdeelektriciteitscentrale vertrekkenmeerderehoogspanningsleidingen.DezedoorkruisenhetZuidenvanhet poldergebiedenhebbeneenbelangrijkevisueleimpactophetlandschap.

IneenbredestrookronddeElectrabelsitebevindenzichlandbouwgebieden,diefungeren alsbufferzonenaardewoongebiedeneneenaantalbosfragmenten.LangsdeScheldeen Rupel zijnwaardevollenatuurgebiedenterugtevinden.Hetomgevendelandbouwgebied wordtdoorsnedendooreenaantaltypischebomenrijen.

AandeKapelstraatligteenrecreatieveclustermetmeerderevoetbal-,tennis-en padelvelden.Tussendetweezuidelijkgelegen voetbalveldenstaathethoofdgebouwmet kleedkamersencafetaria. Tenwestenvandesportzoneligthetrecyclageparkvande gemeenteSchelle.Hetiseengrotendeelsverharde zonewaaropdeophaalcontainers geplaatstworden.

DesitevanhetTolhuisvormthetmeestwestelijkedeelvanhetplangebied(deelgebied4) enomvateenbosgebiedin hetNoorden,eencentraal parkmetverschillendehistorische gebouwen enhorecalangsdeRupeldijk. Hetmeestnoordelijkedeelomvateenbosgebied,datbestaatuiteen populierenaanplanting.Ditgebiediszeerdrassigenmoeilijktoegankelijk.Hetoverigedeel vanhetdomeinishistorischingerichtalseenlandschapstuinmetmajestueuze bomen, vijver,verspreidebebouwingenkleineornamenten.

Degebouwen binnenhetparkhebbendoorheendeeeuwenverschillendefunctiesbekleed. HetTolhuis(1)endeaansluitendebijgebouwen(2)dedenoorspronkelijk dienstals infrastructuurvoordetolheffingopdeRupel.SindshettolvrijwordenvandeRupel werden degebouwen gebruiktvooreenbreedspectrum aanfuncties.Momenteelwordthetgebruikt alswoonhuisdoordeeigenaarsvanhetdomeineneriseenkleinschaligewijnhandel gevestigd.Devoormaligeconciërgewoning(3)werdgerenoveerdendoetmomenteeldienst alswoning.Dehistorischehoeve(4)isin gebruikalswoningenwordt1of2maalperweek gebruiktalsseminariecentrumvoorkleinegroepen.Ookdevrijstaandewoning(5)naastde hoeveisbewoond.

DebebouwinglangsdeRupel tenZuidenvandeTolhuisstraatstaatvolledigin functievan horecaenvormt,samen metdeveerdienstoverdeRupel, eenbelangrijktoeristisch knooppunt.Deoudekapel(6)omvateencaféendewoonvertrekkenvandeuitbaters.Aan deandere zijdevandeparking(8)bevindtzichhetrestaurant‘Tolhuis-Veer’(7),een restaurantmetfeestzaalenruimterraslangsdeRupeldijk.

Opdedijkiseenbeperkteparkingvoorzien,metca.20parkeerplaatsen.Dedijkop-en afrijdengebeurt in eenlusmetenkelrichting.

InhetOosten vanhetplangebiedbevindenzichlangsdeLaarhofstraatenkeleopvallende gebouwenclusters.OpdehoekvandeLaarhofstraatendeoude spoorwegbermaande KapelstraatbevindtzichdeLaarkapel,eenbeschermde16e-eeuwse kapelomgevendoor eenkleinplantsoenvanlindebomenenkastanjebomen.Dekapelwordtgeflankeerddoor een18e-eeuwse hoevebestaandeuit3aaneengeslotenhoevegebouwenmetzadeldaken eenvrijstaandestal.Eendeelvandezehoevebranddein 2016afenwerdheropgebouwd.

Dezehoeveendeomliggende grondenliggenvolgenshetgewestplanin debufferzonevan AirLiquide,diezeerbreedgedimensioneerdis.Dezegrondensluitenaanbijhetgeplande restaurantenwordennureedsgebruiktvooreigenteeltvanfruitengroenten.Degronden wordendoorsnedendooreenvoormaligespoorlijn.Hetmeestzuidelijkedeelisspontaan bebostnaafbraakvaneengebouw.

LangsdeTolhuisstraatbevindtzichterhoogtevanhetkruispuntmetdeInterescautlaaneen clustervangebouwen.OpTolhuisstraat70isBernArtgevestigd,eenevenementenzaalmet buitenruimte,in combinatiemeteenkunstgalerij.Deachterstegebouwen wordengebruikt vooropslag. Aandeoostkantligteenparkingmetca.50parkeerplaatsen.NaastBernArt staateeneengezinswoning(Tolhuisstraat 72).

DoordeliggingtegenderivierenScheldeenRupel, ligthetgebiedopvlakvanmobiliteitvrij geïsoleerd.VoorgemotoriseerdverkeervormtdeTolhuisstraat(enin minderemateookde Laarhofstraat–Kapelstraat) devoornaamstetoegangsweg.DeTolhuisstraatsluitophaar beurtaanopdeN148,dieparallelaandeA12denoord-zuidverbindingvormttussende RupelstreekgemeentenHemiksem–Schelle–Niel.

Voorzwakkeweggebruikersishetplangebiedveelbeterontsloten.Inoost-westelijke richtingzorgendeveerdienstSchelle-Wintam,deTolhuisstraatendeLaardijkvooreen goedebereikbaarheid. De geplande fietsostrade vanaf de Schelde over de Electrabelsite richting Laarkapel en spoorlijn 52 zal de bereikbaarheid voor de zachte weggebruiker nog versterken....

OokdedijkenlangsdeScheldeenRupel zorgenvooreen aangenameautovrijeverbindingtussenhetplangebiedendeomgeving.

Gezienderecreatieveattractiviteitvanhetplangebiedisdenoodaanparkeergelegenheid redelijkhoog.Momenteelwordtdezeopgevangendooreenkleineparkingmeteen20-tal parkeerplaatsengelegen opdeRupeldijkeneenparkeerstrooklangsheendeTolhuisstraat. Eenaantalhandelsfunctiesbeschikkenovereigenparkeergelegenheid.

Algemeen belang

De bouw van de sportcluster is absoluut noodzakelijk door het grote algemeen belang en voor de verdere ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. De clustering van de sportfaciliteiten met de sporthal zorgt voor compact sportterrein voor de hele gemeente. Door de verschillende sporthallen te combineren naar één gezamenlijke sporthal, kan er als gevolg hiervan de zonevreemdheid van twee gebieden ophouden. De bouw van de sporthal moet gebeuren met het behoud en zelfs uitbreiding van de globale waterbuffering en de globale versterking van het openruimtegebied- en beleving. De gehele omslag staat garant voor een globale, holistische opwaardering en een grote maatschappelijke winst van het algemeen belang.

De gecombineerde clustering van de diverse sportactiviteiten op deze locatie wordt door Sport Vlaanderen met een subsidie van 1,1 miljoen euro ondersteund.

Natuur,bosenopenruimte

Debelangrijkstekwaliteitenvanhetbredegebiedrondomdedeelgebiedenbetreffende aaneengeslotenopenruimteeneenaantalwaardevolleaaneengeslotennatuur-en bosgebieden,zoalsdeslikkenenschorren langsdeRupel endehistorischebosgordelten NoordenvandeLaardijk.Dezeaaneengeslotengrotestukken natuurzorgenervoordatdit gebiedeenattractiepoolisin deomgeving.

Toerismeenrecreatie

Depoldertussendedeelgebiedenisvooralin trekvoorhetrecreatiefmedegebruik.Een fietsroutelooptlangsdeScheldeenRupel.TerhoogtevanhetTolhuisisereenvoetveer. Hettoeristischaspectwordtversterktdooreenaantalhorecagelegenheden.Ookdeandere kleinschaligeaccommodatieszoalseenfeestzaalenhetseminariecentrumdragenbijaan hettoeristisch-recreatievekaraktervanhetplangebied.Momenteelwordtdehoeveaande Laarhofstraatin deelgebied2verbouwdtotrestaurant.

DesportclusteraandeKapelstraatvormteenlokalerecreatieveattractiepoolvoor buitensport.

Bouwkundigerfgoed

Verscheidenegebouwenmeteenrijkegeschiedenishebbeneenbouwkundige erfgoedwaarde.HetTolhuismetdeomgevendehoreca-gelegenhedenvervulleneen bijzondererolin hettoeristisch-recreatievegebeurenlangsScheldeenRupel.Daarnaast bevindener zichnogenkeleoudehoevesenboerenhuizen,waarvanerenkelealswoning fungerenenwaarvanerenkelein deloopderjareneenandere functiehebbengekregen.Al dezegebouwenzijnlandmarksenalsdusdanigkenmerkendvoorhetlokalelandschap. De zonevreemde gebouwen die bestendigd worden hebben zeer restrictieve voorschriften gekregen in het RUP. Er kunnen geen bijkomende verhardingen of constructies bijkomen en er zijn geen bijkomende (woon)ontwikkelingen toegelaten. Op deze manier komen er geen bijkomende zonevreemde ontwikkelingen bij. De gebouwen zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, waardoor een invulling en onderhoud wel gewenst is. De bestaande laagdynamische functies kunnen wel vervangen worden door andere, maar functiewijzigingen kunnen enkel vergund worden onder strenge voorwaarden zoals o.a. geen negatief effect hebben op het natuurgebied/VEN-gebied, het laagdynamisch karakter van de functie en de erfgoedwaarde ongeschonden laten of verhogen,... Het Agentschap voor Natuur en Bos verleende op 10.05.2023 een gunstig advies bij de plenaire vergadering: “de vergunningsplichtige activiteit zal geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan de natuur in het VEN veroorzaken aangezien de stedenbouwkundige voorschriften voldoende milderende maatregelen opleggen.”

Biologischwaardevolle elementen

Erbevindenzichverscheidenebiologischwaardevolletotzeerwaardevolleelementen binnenhetplangebiedendelenvanhetfaunistischbelangrijkegebieddatgevormdwordt doorderiviervalleienvanScheldeenRupel.Hetbetrefteenaantalzonesverbonden aande rivier(dijk),maarookbosfragmenten,opengebieden,drevenenwaterelementen.

Versnipperingenvisueleaantastingopenruimte

Deoverduidelijke kwaliteitenopvlakvanopenruimteenecologiewordenbedreigddoor verdereversnippering.Verscheidenehoogspanningsleidingenen-masten vormeneen visueleaantastingvanhetopenpolderlandschap.Kleinelandschapselementen(struwelen, haagkanten,bomenrijen,grachten,veldwegen…)mogennietverdwijnendoorlandbouwen andere activiteitenin deopenruimte.Hetzijndezeelementendiehetlandschap identificerenenbijdragenaandebelevingervan.

Zonevreemdefuncties

Enkelevandehogervermeldefuncties,waaronder eenaantalin waardevollehistorische gebouwen,zijnzonevreemd enwordenhierdoorbedreigdin hunverdereontwikkeling.

Overstromingsgevoeligegebieden

Hetpoldergebiedisdelaagst gelegen deelruimte vanSchelle.Hierkomen overstromingsgevoeligegebiedenvoor.

Parkeerdruk

Detoeristisch-recreatieveactiviteitenbinnenhetplangebiedbrengen eenhogeparkeerdruk metzichmee.Deparkingophetdijklichaamheefteenbeperktecapaciteitengeeft aanleidingtotconflictentussengemotoriseerdverkeerenzwakkeweggebruikers.

Visie

Hetgebiedspeelt eenbelangrijkrolin hetbewarenvandeopenruimteennatuurwaarden, waarbijhetbehoud vanderesterendeopenperspectievenophethistorische polderlandschapessentieelis.Verderzijndenatuurgebiedenendebosfragmenten belangrijketevrijwarenelementen.

Opvlakvantoerisme,recreatieenwonenspeelt hetgebiedeenbelangrijkerol.Hiervoor wordtin eersteinstantiehetbestaandebouwkundigepatrimoniumingezet.Uitbreidingen kunnenin bepaaldezonesoverwogenworden,maardienenafgewogentewordenaande ruimtelijkedraagkrachtendeerfgoedwaarden.Doorhetopheffenvandezonevreemdheid enhetbepalenvanontwikkelingsperspectievenwordtrechtszekerheidgecreëerd.Voorde recreatieclusteraandeKapelstraatwordteenreorganisatievoorgesteld,in functievaneen herlokalisatievan (eengrootdeelvan)deactiviteitenin sporthallenScherpenstein, Kattenberg en de tumblingzaal van de turnzaal van de gemeentelijke basisschool.

Vrijwaren van het polderlandschap

Degewestplanbestemming“agrarischgebiedmetlandschappelijkwaardevolkarakter” blijftgeldenrondomdedeelgebiedenenwordtnietmeeopgenomenin hetRUP.Hierdoor zijnmogelijkenieuweontwikkelingenbeperkt. TenOosten vandeLaarhofstraatwordteengedeeltevanhetbuffergebiednaastAirLiquide omgevormdnaargemengd openruimtegebied.Hetisvooralvanbelangdatergeen permanenteaanwezigheidvanpersonendichterbijdeSeveso-inrichtingwordtgepland. Doordebufferdeelsteherbestemmennaaroverig groen, blijftdegarantie datdezoneeen groene,openbestemmingblijftzondernieuwe,bijkomende bewoners.Dezemeer ingeslotenzonemaaktnietdirectdeeluitvanhetpolderlandschap,maarsluiterwel naadloosopaan,waardoorermeermogelijkhedengebodenwordenvoorhetoprichtenvan kleinschaligeagrarischeconstructies(bv.serres). Professioneleserrebouw wordtniettoegelaten.Enkelkleineserresvooreigen gebruikzijntoegestaanbijdebestaandewoningen,binnende30mvandewoning,omhet openlandschapteblijvenvrijwaren. Ditbiedtmogelijkhedenvoorhet geplanderestaurantin dehoeve(Laarhofstraat 61)omeigengroententekweken.De productievaneigengroentenenfruitkangecombineerdwordenin ditplangebied met nieuwetechniekenomhernieuwbare,duurzame engroeneenergieoptewekken (bijvoorbeeldd.m.v.“agrivoltaics”).Dezenieuwetechniekenmogenhetgebruikvande landbouwgrondenechterniethypothekeren,landbouwproductiestaatcentraal,nietde energieproductiein ditgebied. Bestaandelandbouwbedrijvenkunnenhunactiviteitenverderzetten.Denadrukligtopgrondgebonden landbouwactiviteitendiehetopenkaraktervanhetpolderlandschapvrijwaren.

Om het polderlandschap te vrijwaren wordt de (voorkeurslocatie van de) nieuwe sporthal helemaal achteraan voorzien in het recreatiegebied. Het reliëf is lager waardoor de hoogte minder ingrijpend wordt ervaren. De sporthal moet bovendien landschappelijk ingepast worden in de omgeving door gebruik te maken van groene gevels en daken én door middel van hoogstammige bomen rondom aan te planten zodat het past binnen een landschapspark/ bocagelandschap. Op deze manier ontstaan er zogenaamde landschapskamers die visuele hinder beperken. Bovendien zal er bij elke omgevingsvergunning een landschapsplan toegevoegd moeten worden om te kunnen oordelen naar de landschappelijke inpassing van de werken. De sporthal zelf moet maximaal haar functies stapelen en de hoogte gebruiken om zo weinig mogelijk grondoppervlakte te gebruiken. Het stapelen en het zo trachten te beperken van de grondoppervlakte wordt in het plan van eisen voor de opmaak van het design- en build plan voor de sporthal bovendien extra gehonoreerd.

Het LIP duidt het gebied van de Maaienhoek aan als landschappelijk waardevol gebied, echter zal door dit RUP méér van het LIP kunnen gerealiseerd worden. Het RUP laat toe een nieuwe sporthal te bouwen waardoor de twee verouderde sporthallen met bijhorende grote verharde parkings afgebroken en onthard kunnen worden. Hierdoor kan de ingebuisde Maeyebeek terug opengelegd worden, en de vrijgekomen ruimte terug aan natuur gegeven worden. Zo ontstaat er een coherent parkgebied waarbij maar liefst 11.000 m² extra zal onthard worden en waardoor de vallei wordt verbonden met het dorpscentrum. Deze ontharding van 11.000 m² is bovendien noodzakelijk voor de inrichting van LIP. De ontharding van 11.000 m² bestaat uit:

●        3.500 m² wegname/ontharding van de zonevreemde verharde parking van de Delhaize;

●        6.750 m² wegname van de sporthal Scherpenstein en de ontharding van de aanpalende parking;

●        650 m² ontharden van non-aedificandi zone van huidige dorpsplein langs de benedenvliet.

De VLM heeft bij het openbaar onderzoek geen negatieve adviezen of opmerkingen meer meegegeven. Dit RUP zorgt voor de optimale uitvoering van het LIP dat niet in strijd is met elkaar.

Ten gevolge van de schorsingsbesluiten werd in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen dat in de omgevingsvergunning voor de nieuwe sporthal verplicht een evenredige sloop en/of ontharding dient plaats te vinden. Op deze manier wordt er een verordenende bepaling toegevoegd zodat er daadwerkelijk een ontharding zal moeten plaatsvinden.

Naast een verplichte ontharding wordt ook de verplichting opgenomen in de voorschriften om ruimte voor water te compenseren. Wanneer de sporthal op de voorkeurslocatie gebouwd wordt, en in een zone staat met een kleine kans op overstromingen, dient deze oppervlakte gecompenseerd te worden binnen dezelfde watersysteem van de Maeyebeek. Deze ruimte wordt voorzien aan de noordzijde van het recreatiegebied.

Deze engagementen maken deel uit van de ambities van het LIP 2 Zuidrand naar deze omgeving aangestuurd door de VLM en waarin het lokaal bestuur mee participeert.

Het engagement om de aangegeven 7.425m² af te graven en terug te geven aan de polder kadert hier ook in. Bijkomend wordt de sporthal op palen gebouwd waardoor hier ook geen ruimte voor water wordt ingenomen.

Vrijwaren van natuurwaarden

Debestaandenatuurgebiedenbinnenhetdeelgebiedwordenopgenomenin een bestemmingdiedeinstandhouding,deontwikkelingenhetherstel vandenatuur vooropstelt. Dehoofdbestemmingbetreftnatuurontwikkelingenallewerkzaamhedenin functievan natuurontwikkelingenwaterbeheerwordentoegelaten.Alsnevenbestemmingenoverdruk wordtrecreatiefmedegebruiktoegestaan.Kleinschaligeconstructiesvoorhetaldanniet toegankelijk makenvanhetgebiedvooreducatief ofrecreatiefmedegebruikzijntoegelaten. Nieuwe,bijkomende verhardingenwordenniettoegelaten.Voordegebouwen enfunctiesin hetnatuurgebiedwordenbestemmingenopmaatvoorzien

Versterken van toeristisch-recreatieve infrastructuur en cultuurhistorische bakens

DeopenruimteendeaanwezigheidvanScheldeenRupel alstoeristischetrekpleisters makendezedeelruimte zeeraantrekkelijkvoortoerisme enrecreatie.Enkelelocatiesbinnen hetplangebiedhebbenbijzondere potentiesomin dittoeristisch-recreatievegebeureneen ondersteunenderoltespelen.

Derecreatievepotentiesvandezeomgevingwordenookerkendenversterktin streekoverschrijdendeplannen eninitiatieven, zoalsUnescoGlobalGeoparkScheldedelta enNationaal Park Scheldevallei.Ookvoorpersonenvervoeroverwaterwerdenreedseen aantalpistesonderzocht. Verschillendewaardevolleenbeschermdegebouwen kunneneenondersteunenderol vervullenin hettoeristisch-recreatievegebeuren,zoalshetkasteelLaarhof, hetTolhuis metomgeving,deLaarkapelenenkelewaardevolle(voormalige)hoeves. DebelangrijkstedoelstellingvanvoorliggendRUPisrechtszekerheideneen toekomstperspectiefbiedenaanbestaandeactiviteiten,waarbijdetoeristisch-recreatieve potentiesbenutwordenin evenwichtmetdenatuurlijke,landschappelijkeen erfgoedwaarden.

Naastdebestaandefuncties(kleinschaligehandel, seminaries,atelier)kunnen toekomstgerichtookandere laagdynamischefunctiestoegelatenworden,opvoorwaarde datzeverenigbaarzijnmetdeerfgoedwaardeeninpasbaarzijnin hetlandbouwgebieden hetlandschappelijkwaardevollandschap.Laagdynamischefunctieszijnfunctieszonder storendeactiviteitenvoordeomgeving.

SiteTolhuis

Hetparkgelegen tenOosten vanhetvoormaligeTolhuisisbestemdalsnatuurgebied volgenshetgewestplan,maarvertoonthistorischzowelnaarinrichtingalsbeheer alle kenmerkenvaneenparkdomein.Geletopdebestemmingvanhetgewestplanende aanduidingalsGroteEenheidNatuur(GEN,binnendeafbakeningvanhetVENenIVON)blijft debestemmingalsnatuurgebiedbehouden.Indekwetsbaregebiedenisuitbreidingvan gebouwen en verhardingnietmogelijk. Omdehistorischwaardevollegebouwen binnendesiteTolhuisvoldoende rechtszekerheid tebiedenishetwenselijkdezonevreemdebasisrechtenvandezegebouwen beperktuitte breiden. Eenoverdrukophetgrafischplanlaat,pergebouw,specifieke uitbreidingenopde zonevreemdebasisrechtentoe,waarbijhettoelatenvanlaag dynamischeactiviteiten garantiesbiedtophettoekomstigbehoud,onderhoudenbeheer vanhetpatrimonium. Naastdebestaandefuncties(wijnhandel,seminariecentrum,wonen)kunnenookandere laagdynamischefunctiesvoorzienworden.Binnendebestaandegebouwen wordenlaag dynamischeactiviteitenalsnevenfunctietoegelaten.Bijiederefunctiezaleengrondige afwegingvandemobiliteitseffectenendemogelijkeimpactopnatuurenlandschapende erfgoedwaardevandegebouwen moetengebeuren.

DehorecaaandeRupeldijk,gelegen in agrarisch gebied(nietkwetsbaar),heefteengroot toeristisch-recreatiefpotentieelenisstrategischgelegen aandeveerdienstende fietsroutesoverdeRupeldijk.Ditpotentieelzalverdertoenemendoorhetdoortrekkenvan dezefietsroutes,hetverderbenuttenvandemogelijkhedenvanpersonenvervoeroverwater endeontwikkelingvandeElectrabelsite.Dehorecavoorzieningenwordendanook ondersteundenkunnendeactiviteitenhierverderzettenenuitbouwen.Demogelijkheden omverderuittebreidentenopzichtevandebestaandetoestandzijnhierbeperkt,maarhet RUPbiedtwelmogelijkhedenomdebestaandeactiviteitentebehouden.

BernArt

DeevenementenlocatieBernArt(Tolhuisstraat 70)isvolgenshetgewestplanbestemdals industriegebied.Desitekentmomenteeleengemengd gebruikalskunstgalerij, congrescentrumenfeestzaal.Deachterstegebouwen wordengebruiktalsopslagruimte. Hetbehoud vandefunctiealsevenementenlocatie(feestzaal,congrescentrum, kunstgalerij…)isopdezelocatieteverantwoorden.Reedsin dejaren ’70werden kunsttentoonstellingen,vernissages enreceptiesgeorganiseerd.Hetondersteunenvan toeristisch-recreatievefunctieslangsdeTolhuisstraatisin overeenstemmingmetdevisie vanhetgemeentelijkruimtelijkstructuurplan.Hetperceelheeftreedseenharde bestemmingenisgrotendeels bebouwd,maareenverdereuitbreidingvanbebouwingin openruimteisnietaangewezen.

Op deze locatie is reeds jaren de inrichting van Bern-art gelegen en niet in gebruik als industriegebied. Het betreft een aanpassing aan de reeds lang bestaande toestand en de voorschriften laten andere laagdynamische functies toe, inpasbaar op deze locatie. De gemeente Schelle is een kleine gemeente en heeft geen ruimte om deze beperkte oppervlakte van 0,65ha industriegebied te compenseren. Het betreft een klein deel van het industriegebied. Het volledige industriegebied is opgenomen in de Brownfieldconvenant bij de Electrabelsite, mogelijks kan hier de compensatie mee opgenomen worden. Het perceel industriegebied is slecht, te excentrisch gelegen. Bovendien is er in het GRS geen locatie voorzien in Schelle voor bijkomende bedrijvigheid of industriegebied om dit gebiedje te compenseren. De gemeente heeft zelf geen percelen in eigendom die in aanmerking komen voor planologische compensatie.

HistorischebebouwingLaarhofstraat

DeoudehoeveLaarhofstraat61(Hopfiguur30)werdin 2016dooreenbrandverwoest.Op 18.09.2017werddoorhetcollegevanburgemeesterenschepeneneenvergunning toegekendvoorhetherstellenenverbouwenvandehoevetotwoningenrestaurant.Gezien hetzonevreemdekaraktervandegebouwen (huidigegewestplanbestemmingbuffergebied) zijnbeperkteuitbreidingenin functievanhetrestaurantmomenteelnietmogelijk.HetRUP biedtdemogelijkheidomdezonevreemdebasisrechtenbeperktuittebreiden, waarbijhet vrijwarenvandeerfgoedwaardeoplangetermijneenbelangrijkelement vormt.Beperkte uitbreidingsmogelijkhedenvoorhetrestaurantendewoningenkunnenvoorzienworden. Hierbijkangedachtwordenaanhetverbindenvandevolumes,deaanlegvaneenterras, aanlegvaneenbeperktaantalparkeerplaatsen… Deerfgoedwaardevandenaastgelegenkapelkanbijdragentotdebelevingvanbezoekers vanhetrestaurant,bijvoorbeelddoorzichttenemenvanuithetgebouwofeenbuitenterras. Omdebeperkteparkeerdrukvanhetrestaurantende3vergundewoningenoptevangen wordteenbeperktaantalparkeerplaatsen(max.15) toegelaten.

Toekomstgerichtkunnenookandere laagdynamischefunctiestoegelatenworden,op voorwaardedatzeverenigbaarzijnmetdeerfgoedwaardeeninpasbaarzijnin het landschap.Hierbijkangedachtwordenaanrecreatievebestemmingenzoalslogies, culturelebestemmingenzoalstentoonstellingsruimteofkleinschaligebedrijvigheidzoals vrijeberoepenofbeperktehandel. DebuffernaarAirLiquideismomenteelovergedimensioneerdenwordtteruggebrachtnaar eenbreedtevan10m.Debufferzonewordtherbestemdnaar gemengd open ruimtegebied . Ditsluitaan bijhethuidigegebruikenbiedthetrestaurantdemogelijkheidomzelfeendeelvanhun productenteverbouwen.Gezienhetafgeslotenenversnipperdekaraktervandezoneten oosten vandeLaarhofstraatzijndemogelijkhedenvoorberoepslandbouwbeperkten kunnenhierookkleinschaligeserresenmicrolandbouwtoegelatenworden.

Reorganisatie recreatiezone Kapelstraat

Contextenvoorstudie

Eenaantalontwikkelingenmetbetrekking totsportinfrastructuurin degemeenteSchelle hebbengeleidtoteenonderzoek naareengeschiktelocatievooreenclustering van sportfuncties. Hetbetreft:

●        DenoodzaakaanvernieuwingvandesporthalScherpenstein,diebouwkundigentechnisch verouderd is,energetischnietaandehedendaagseduurzaamheidseisenvoldoetendeels zonevreemd ligtdoorzijnliggingin parkgebied.

●        Deherlokalisatievandesporthal(basketbalclub)uitsiteKattenberg. Dehuidigesporthalis verouderd entekleinvoordeorganisatievantweecompetitieveldenvoorbasketbal. Herbouwopdehuidigelocatieisnietgewenst eneenherlokalisatiedringtzichop. Hierdoor wordt het mogelijk dat het grootwarenhuis van de Delhaize kan opschuiven waardoor de zonevreemdheid van haar parking kan worden opgeheven en aangelegd worden als een groene parkzone.

●        Ook andere sportfuncties kampen met dringende ruimtelijke noden en kunnen mee geclusterd worden in een nieuwe sporthal. Bijvoorbeeld de bestaande tumbling in een turnzaal van een school, waar de noodzakelijke hoogte voor deze sport niet beschikbaar is.

Uitditontwerpendonderzoek wordtgeconcludeerddatdevoorkeurgaatnaardebouwvan eennieuwesporthalaansluitendbijdesportclusteraandeKapelstraat.Omdesporthalop devoorkeurslocatietekunnenoprichteniseenherziening vanhetbestaandeRUP RecreatiezoneKapelstraat(zie5.2.3)noodzakelijk.Deherziening wordtopgenomenin het voorliggendeRUPTolhuis. De bundeling van sportactiviteiten langsheen de Kapelstraat was reeds opgenomen in het GRS van 2005.

Vanhetuitgebreidealternatievenonderzoek(bijlage)kunnenvolgendebelangrijkepunten samengevatworden:

DevalleivandeBenedenvlietmoetterugruimtekrijgen.Doordetweesporthallenin Schelle teherlokaliseren,kannietenkeldesiterondScherpensteinvolledigonthardworden waardoor de ingebuisde Maeyebeek opnieuw open gelegd kan worden,maar kansiteKattenberg(incl.Delhaize)volledigherzienwordenenkunnendevergundeen volledigverharde parking van de Delhaize hierookoptermijnteruggegevenwordenaandeVlietvallei.

Detweedeaanzet ishetontwikkelenvanééngezamenlijkesportcluster,wat ruimtebesparendkanzijn.Bijversnipperingvandesportclusters(huidigesituatie)zijner, bijelkezoneapart,verschillendevoorzieningen nodig,gaandevanparkeermogelijkheden, kleedkamers,totcafetaria’s,…MetéénsportclusteraandeKapelstraatwordende voorzieningen geclusterdengedeeld.OokdesportvoorzieningenvangymclubCreativa - die nu gedeeltelijk is ondergebracht in de turnzaal van de gemeentelijke basisschool -  kunnenmeeondergebrachtwordenin denieuwesporthalwaardoordegymclubeindelijk eensportzaalkangebruiken dievoldoetaanhun(inter)nationaalniveaumetvoldoende ruimteenvrijehoogte. Eencruciaalelement,isdesynergietussendeverschillendedelen.

Als derde element wordt doorhetaanpassenvandebegrenzingvandehuidigerecreatiezone (dat vastgesteld isin hetRUP van2007)derecreatiezonecompacter.Ditheefttotgevolgdatdevrijgekomenruimte demogelijkheidbiedtomaanlandschapsinrichtingtedoenenwaterzoveelmogelijkruimte tegeven.Hetnoordelijkesportveld wordt, wanneer de sporthal (toch) gebouwd wordt in een zone die een kleine kans heeft op overstromingen,terugverlaagd naar het origineel maaiveldniveau enopdezemanier terugaan denatuurgegeven.Dezegrondendienen als compensatie voor het bouwen in overstromingsgevoelig gebied van de sporthal enmaken door het afgraventerugdeeluitvanhetwatersysteemvandeMaeyebeek.Echterblijftlandbouwweldecentrale functieén bestemmingvoordezegronden. Dit betekent bijkomend 7.425 m² extra bufferruimte (=2.600m³). Bovendien genieten behalve de Maeyebeek ook de Stijn Streuvelsstraat, de Felix Timmermanslaan en de Edgar Tinelplaats van deze ruimte voor water. Deze straten zijn vandaag donker aangeduid op de hemelwaterkaarten (grote kans op overstromingen). Deze omgeving krijgt een totale herwaardering. De visie is dat het water na regenwaterputten, onthardingen, wadi’s aan de woningen verder afgevoerd wordt naar de gracht gelegen tussen de Suyslaan en de Stijn Streuvelsstraat. Het is dan ook aangewezen dat de zone langs de Suyslaan in eerste instantie (terug) verlaagd wordt naar haar oorspronkelijke niveau als potentiële bufferruimte. Hier 7.425 m² kunnen verlagen is bijgevolg zinvol in het brede kader van de watergevoeligheid van de hele omgeving.

Delocatievanhetgebouwopdezeplekheeftheelwatnatuurtechnischevoordelenen belemmert dewoonkwaliteithetminst,zokanhetgebouweenbufferzijntussende hoogdynamischesportvelden(metlicht-engeluidspollutie)t.a.v.debeekvalleienhabitats in hetnatuurgebied.Door verplicht natuurinclusieftebouwenkaneennogbetere connectiegemaakt wordennaarhetnatuurgebied:groenegevelsmetaandachtvoorvogelkasten, vleermuizen,…Dezelocatieheeftbovendien demogelijkheideenbetere indelingvanhet gebouwterealiseren(o.a.eenvlotte,verkeersveiligetoegangnaardeparking) Uitdeanalysevanverschillendelocaties in het alternatievenonderzoek,komtdehuidigesportclusteralsbestelocatievoor eennieuwesporthalnaarvoor. Deze voorkeurslocatie zorgt ervoor dat er zo weinig mogelijk nieuwe verharding bijkomt, minimum aan aanleg van nieuwe (openbare) infrastructuur, de mobiliteitsimpact naar de Stijn Streuvelsstraat en andere omliggende straten en buurt is beperkt net als de impact op het uitzicht van het open landschap.

De site van het recyclagepark is effectief onderzocht zoals voorzien in het GRS. Het terrein is echter te klein om te voldoen aan de dimensionering van de sporthal (sporthal: 4000m², terrein recyclagepark: +/-2000m²). Bovendien dient er extra ruimte te worden voorzien voor parkeergelegenheid, met bijkomende verharding tot gevolg. Bij de keuze van dit perceel is verdere uitbreiding met ontbossing noodzakelijk en schuift men dichter naar de Maeyebeek op. Schelle wil blijven inzetten in groenblauwe netwerken, en kiest net daarom om niet te ontbossen en de sporthal te bouwen op een locatie met een zo beperkt mogelijke ruimtelijke impact. Bijkomend wordt deze variant van de sporthal als een losse entiteit naast de huidige sportterreinen ingeplant waardoor het onderlinge interactie mist en er weinig relaties mee onderhoudt. Dit gaat in tegen de inrichtingsprincipes om alles te clusteren en infrastructuur te delen. Optimalisatie van ruimte en onderlinge betrokkenheid is één van de grote kwaliteiten van dit project.

Het RUP reorganiseert de recreatiezone, maar voorziet géén uitbreiding van de sportcluster en is dan ook niet strijd met het GRS. Door de planologische ruil van landbouwgebied en recreatiegebied is er netto zelfs minder ruimtebeslag van harde bestemmingen. Het noordelijke deel van het huidige recreatiegebied wordt herbestemd naar bouwvrij agrarisch gebied.

De site aan de Kapelstraat wordt in het GRS aangeduid als recreatieve cluster en vormt dan ook de evidente locatie voor de vestiging van een sporthal. Bij de herziening van het GRS heeft de provincie opgelegd in de bezwaren dat de locatie van de Tuinlei niet mogelijk is, en dat de clustering aan de Kapelstraat te verkiezen is.

In bijlage bij het RUP is een zeer uitvoerig alternatievenonderzoek opgenomen. Zowel naar locatie als naar inrichting in de sportcluster Kapelstraat werden alle alternatieven grondig onderzocht en vergeleken, waaruit het voorkeursscenario kwam dat doorvertaald werd in het RUP. Dit onderzoek geeft voortschrijdend inzicht ten opzichte van het GRS.

Bij de opmaak van het GRS was er nog geen globale visie voor de Vlietvallei en er waren nog geen nieuwe watertoetskaarten. Deze elementen hebben geleid tot een voortschrijdend inzicht en vernieuwde visievorming die het plangebied van het RUP overstijgt. De positieve projecten die mogelijk worden door de oprichting van de nieuwe sporthal en de meerwaarde die deze bieden voor de Vlietvallei en de Maeyebeek vormen meer dan voldoende verantwoording. Het betreft:

●        het verwijderen van de zonevreemde sporthal Scherpenstein en de parking (gelegen in parkgebied waardoor 6.750m ² kan worden onthard) en op minder dan 10 meter van de waterweg wat een minimumafstandsregel is voor de Vlaamse Waterweg;

●        het openleggen van de Maeyebeek waardoor haar buffercapaciteit immens verruimt;

●        het verwijderen van de parking van Delhaize (gelegen in parkgebied  waardoor ca. 3.500 m² kan worden onthard) in valleigebied;

●        650 m² ontharden van non-aedificandi zone van huidige dorpsplein langs de benedenvliet;

●        het afgraven tot het oorspronkelijk maaiveldniveau van de 7.425m² in het herbestemd landbouwgebied boven het recreatiegebied.

Het zijn allemaal aspecten die in het ontwerp LIP fase 2 zijn opgenomen. Deze visie wordt zeer breed gedragen (VLM – Werkgroep Benedenvliet) als een noodzakelijke stap naar ecologische opwaardering van de brede omgeving van de Vlietvallei. Er is dan ook geen strijdigheid met deze bovenlokale visiedocumenten. Integendeel, dit RUP en de daarmee samenhangende ingrepen die mogelijk worden, leveren een essentiële bijdrage aan de realisatie van het LIP. Hier wordt zeer sterk op ingezet.

Een herlokalisatie van het recyclagepark wordt reeds jaren onderzocht door IGEAN en de gemeentebesturen van Schelle en Hemiksem. Er werd tot op heden geen geschikte locatie gevonden. Een herlokalisatie naar een intergemeentelijk recyclagepark zal de eerstkomende jaren dan ook niet mogelijk zijn (geschikt terrein vinden en verwerven, opmaak ontwerp, RUP en vergunning…). Omwille van de hoogdringendheid van de nieuwe sportinfrastructuur - die in alle opzichten gedateerd is, verzakkingen vertoont en niet meer voldoet aan de klimaatdoelstellingen – was het noodzakelijk alternatieven te onderzoeken die op kortere termijn gerealiseerd kunnen worden.

Alleen de nabestemming van het recyclagepark zorgt voor een uitbreiding van het recreatiegebied, maar zorgt niet voor een uitbreiding van het ruimtebeslag. Ten gevolge van de schorsingsbeslutien werd in de voorschriften opgenomen dat de bestaande vergunde verharding geldt als absolute maximum. Er kan en mag geen verharding bijkomen. De omliggende groene buffer van het recyclagepark blijft behouden en creëert een landschapskamer die een goede landschappelijke inpassing garandeert.

Bovendien werd de zone naar aanleiding van het schorsingsbesluit verkleind: de noordzijde van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen is momenteel niet in gebruik en bebost. Om het bosgebied te vrijwaren en ervoor te zorgen dat dit later niet gekapt kan worden, wordt deze zone in dit RUP herbestemd naar bosgebied.

Het totale ruimtebeslag wordt verminderd door de bestaande sporthal Scherpenstein met parking af te breken en te ontharden. Sporthal Scherpenstein ligt bovendien in parkgebied waardoor er na de sloop hiervan de zonevreemdheid oplost.  Door ook de basketbalsporthal De Griene aan de Kattenberg in één geïntegreerde structuur naar de sportcluster in de Kapelstraat te brengen, kan de parking van de Delhaize – momenteel ook zonevreemd –onthard worden.

Door de nieuwe sporthal op pilotes te voorzien, neemt het geen ruimte weg van water. In de voorschriften staat dat de sporthal natuurinclusief gebouwd dient te worden (met aandacht voor zowel gevels en de daken) en landschappelijk moet worden ingepast.

Tot slot ligt de voorkeurslocatie van de sporthal niet in een zone waar een grote of middelgrote kans is op overstromingen. Volgens de geldende watertoetskaarten ligt de locatie ligt slechts in de zone met een kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering, waar bebouwing onder voorwaarden mogelijk is. Er is geen toename van harde bestemmingen, aangezien de herbestemming naar recreatiegebied wordt gecompenseerd de herbestemming van het noordelijk deel van de bestaande recreatiezone (RUP) naar bouwvrij agrarisch gebied. Dit gebied is zelfs meer watergevoelig dan de nieuwe locatie van het recreatiegebied.

De sporthal wordt op palen geplaatst, met een overstroombare en waterdoorlatende parkeerlaag op het huidige maaiveld. Er wordt geen ruimte voor water ingenomen: de buffercapaciteit blijft dezelfde. Er zijn verschillende ingrepen gepland op de Maeyebeek die leiden tot minder wateroverlast:

●        De ingebuisde delen van de Maeyebeek worden over het geheel van haar loop met ca. 90% terug opengelegd. Dit kan echter alleen als de bestaande, verouderde sporthal Scherpenstein wordt gesloopt incl. bijhorende parking. Bijkomend worden bij de heraanleg van de Fabiolalaan en de Jacob Jordaensstraat waterbuffers gecreëerd. Zo wordt er in de Fabiolalaan extra expansieruimte voorzien voor de Maeyebeek.

●        Ook in de Brownfieldconvenant voor de naastgelegen Electrabelsite zijn ingrepen gepland voor de Maeyebeek. Zo wordt de historische ophoging van de polder in vliegas verwijderd, waardoor 2,5 ha overstroombaar gebied ontstaat. Meer dan 40 ha van de huidige Electrabelsite watert nu af naar de Maeyebeek. Door de nieuwe hemelwaterverordening zal al het water van deze site (ca. 75 ha groot) op het eigen terrein moeten worden opgevangen en gebufferd. Zo wordt de Maeyebeek bijkomend ontlast van wateropvang.

Er moet absoluut gestreefd worden om de sporthal niet te bouwen in overstromingsgevoelig gebied. Als het niet anders kan, en de sporthal toch gebouwd wordt in de zone met een kleine kans op fluviale overstromingen, dient de oppervlakte dat gelegen is in de zone van het overstromingsgevoelig gebied gecompenseerd te worden. De compensatie moet uitgevoerd worden binnen het valleigebied van dezelfde waterloop, met een oppervlakte dat gelijk is aan de oppervlakte van het deel in de watergevoelige zone van de nieuwe constructie. Hiervoor wordt zoals eerder aangehaald de zone voorzien ten Noorden van het recreatiegebied.

Reikwijdte

DereikwijdtevanhetRUPbeperktzichtotdegebiedenmetrecreatievedoeleinden zoalsde sportclusteraandeKapelstraatendehorecazakenaandeTolhuisstraattussendeRupeldijk totaanderandvanhetwoongebiedvanSchelleaandezoalsaangeduidophetgewestplan. Degrenzenwordenverdergedetailleerdtotopperceelsniveauomlogischerandente krijgen.

Dezuidoostelijkegrensvandeelgebied4wordtgevormddoordehoogspanningsleidingdie erbovenlooptendeondergrondseleidingvanAirLiquide.

Detailleringsniveau

HetRUPheefttotdoelhetopenpolderlandschapennatuurwaardentebeschermendoor alleenderecreatievedeelgebiedenoptenemen.Hetgewestplanblijftgeldenin het waardevolagrarisch landschaprondomwaardoorergeenverdereontwikkelingenin mogelijkzijn.HetRUPlegttotopperceelsniveaubestemmingenenstedenbouwkundige voorschriftenvast. Hetdetailleringsniveauvandevoorschriftenisvoorallezonesgelijk.Elkkadastraalperceel in hetRUPkrijgteenpassendebestemmingmetbijhorendevoorschriften.

MetdeinwerkingtredingvanhetbesluitvandeVlaamseregeringvan17 februari2017 waarindeinwerkingtredingvanhetdecreet omtrent‘integratieplan-MERbijruimtelijke uitvoeringsplannen’werdvastgelegd,wordendeplanmilieueffectrapportageenandere effectbeoordelingenin hetplanningsprocesvaneenruimtelijkuitvoeringsplangeïntegreerd. Indeeerstefase,namelijkdestartnota,wordtnagegaanofhetplanofprogramma aanzienlijke effectenkanhebbent.o.v.debestaandesituatievoormensenmilieu.Inhet gevalergeenaanzienlijke milieueffecten kunnenzijnengeenMERvereistis,volstaat een onderbouwingenmotiveringin destartnota(eenonderzoek totMER).Inhetgevalerwel aanzienlijke milieueffecten verwachtwordeneneenMERvereistis,wordteenbeschrijving vandeteonderzoekeneffectenenvandeinhoudelijke aanpakvandeeffectbeoordelingen, metinbegripvandemethodologieopgenomenin destartnota.

Erkangesteldwordendatergeenbetekenisvolleeffectenzullenzijntenopzichtevaneen habitat-envogelrichtlijngebied.HetRUPisdusnietvanrechtswegeplan-MER-plichtig.Het valtechterwelonderhettoepassingsgebiedvanhetDABMenermoetderhalveonderzocht wordenofergeenaanzienlijke milieueffecten zijntengevolgevanhetRUP.Ditonderzoek (= milieuscreening)istevindenin descopingnota.

Tijdens het openbaar onderzoek werden volgende adviezen ontvangen:

●        Fluxys

●        Provincie Antwerpen

●        Sport Vlaanderen

●        Departement Landbouw

●        Departement Omgeving

●        OVAM: na het einde van het openbaar onderzoek ingediend, en had geen inhoudelijke bezwaren of opmerkingen.

Tijdens het openbaar onderzoek werden 19 bezwaarschriften ontvangen waarvan 6 dezelfde inhoud delen.

De Gecoro heeft de ingediende adviezen en bezwaren gebundeld en behandeld en bracht in zitting van 4 juni 2025 advies uit aan de gemeenteraad.

De gemeenteraad neemt kennis van het advies van de Gecoro. Het advies van de Gecoro wordt gevolgd, met uitzondering van de volgende punten:

1. De maximale grondoppervlakte van de sporthal te beperken tot 3000m² en de sporthal buiten de watergevoelige zone met middelgrote kans op overstromingen te plaatsen.

De gemeenteraad kan zich vinden in het feit dat de sporthal groot gedimensioneerd is. In de voorschriften wordt de maximale grondoppervlakte beperkt van 4500m² tot 4000m². Echter blijkt uit ontwerpend onderzoek dat door het vervangen van de verschillende sporthallen (Scherpenstein, Kattenberg én tumbling in de school), wel degelijk dergelijke grote sportinfrastructuur noodzakelijk is. De nieuwe sporthal wordt gebouwd volgens de hedendaagse normen van de sportfederaties waardoor er officiële wedstrijden gehouden kunnen worden. Er is aandacht in het ontwerp naar de vrije hoogte, maar ook naar ruimte achter het veld in functie van uitloop en bezoekers. Er is een leidraad opgemaakt in samenspraak met de sportverenigingen, de sportraad en clubs. Volgende afbeelding geeft weer hoe er in het ontwerpend onderzoek gekozen is voor gedeelde velden, stapeling en compacte indeling om een zo klein mogelijke sporthal te bekomen.

Figuur 1: ontwerpend onderzoek grootte sporthal

Bovendien zal er bij de aanbesteding van de design and build extra gequoteerd worden op de grootte én hoogte van de sporthal: een kleinere footprint zal zwaarder doorwegen in de gunning van de sporthal.

2. De hoogtes van de sporthal te reduceren en stelt voor om de kroonlijst vast te leggen op 12m gemeten van het laagste niveau en slechts gedeeltelijk een ophoging tot 14,5m toe te laten over maximaal 50% van de totale oppervlakte.

De gemeenteraad begrijpt  het advies van de Gecoro, maar past de voorschriften aan in functie van de opmerkingen van departement Omgeving als gevolg van het schorsingsbesluit. Er wordt gestreefd om de hoogte maximaal te benutten om zo minder grondoppervlakte nodig te hebben. Er wordt om deze reden geen harde grens toegevoegd in de voorschriften om de mogelijkheden later bij het ontwerpproces niet te hypothekeren. Als alle functies passen in een kleinere sporthal, die een meter hoger is, zorgt dit voor minder impact op het maaiveld. Vanuit de studie blijkt dat de hoogte wel degelijk nodig is door het stapelen van de verschillende functies en door de grondoppervlakte te beperken. Dergelijk volume is noodzakelijk als gevolg van het grote aantal functies en sporten.

De gemeenteraad wil bovendien dat de luchtgroepen of andere technische installaties op het dak verborgen geïnstalleerd dienen te worden zodat ze visueel niet zichtbaar zijn.

Zoals bij de grootte, zal er bovendien bij de aanbesteding van de design and build extra gequoteerd worden op de grootte én hoogte van de sporthal: een kleinere footprint en beperkte hoogte zullen zwaarder doorwegen in de gunning van de sporthal.

3. De bouw van de sporthal moet ook buiten de valleizone gehouden worden. De Gecoro verwijst naar haar vorige adviezen waarbij het locatieonderzoek opnieuw dient te worden bekeken met inachtname de voorwaarden zoals hiervoor gesteld. De Gecoro merkt op dat het natuurinclusief bouwen niet als streefdoel maar als voorwaarde dient opgenomen te worden. De Gecoro merkt ook op dat bij de beoordeling van de voorstellen van gebouwen bij de design and build, best ook een expert natuurinclusief bouwen wordt opgenomen.

De gemeenteraad wijst er op dat de term Maeyebeekvallei niet bestaat. De Maeyebeek is een waterloop die door de polders loopt, en absoluut geen vallei vormt. De omgeving is een volledig kunstmatig landschap dat vormgegeven is door de kunstmatige ophoging van de Electrabelsite. De waterloop mondt uit in de Vliet, wat wel als vallei beschouwd kan worden. Dit heeft geen automatisch gevolg dat de Maeyebeek ook een valleigebied wordt. Al op de Vandermaelenkaart stond er reeds duidelijk dat de omgeving een polder (Poldre de Schelle) is. Ook op de Ferrariskaart is de omgeving duidelijk een polderlandschap in agrarisch gebruik en bossen.

Figuur 2: topografische kaart Vandermaelen (1846-1854)

De gemeente wil het landschap hier opwaarderen, bijcreëren en herwaarderen. Bijkomende ruimte voor water creëren aan de Vliet bij de Delhaize is alleen mogelijk met dit planvoornemen waardoor de oude, versleten sporthallen vervangen worden. Zo kan Schelle het Landinrichtingsplan (LIP) van de VLM uitvoeren en meer open ruimte maken. Wanneer de parking aan de Delhaize verdwijnt en onthard wordt, verdwijnt er 3.500m² aan verharding, bij de sloop van Scherpenstein én bijhorende parking, verdwijnt er 6.750m² aan verharding. Gecumuleerd verdwijnt er 10.250m² aan verharding! Door de nieuwe sporthal bij de bestaande sportvoorzieningen te plaatsen, wordt er geclusterd en daalt het ruimtebeslag.

In het RUP is een uitgebreid locatieonderzoek gevoerd waaruit blijkt dat deze locatie de meest geschikte locatie is in Schelle. Ook binnen deze locatie zijn er verschillende locaties en alternatieven onderzocht. De voorschriften worden aangepast zodat er niet alleen gestreefd wordt naar natuurinclusief bouwen, maar dat het verplicht wordt om natuurinclusief te bouwen. Zie ook puntje 5 hieronder. In het planteam van de sporthal zal bij de design and build ook een expert natuurinclusief bouwen deelnemen.

4. De Gecoro stelt daarbij dat voor de bouw van de sporthal een afstandsperimeters dient te worden opgenomen t.a.v. de overstromingsgevoelige zones met middelgrote kans op overstroming, zoals aangegeven op de watertoetskaarten (zie Geopunt Vlaanderen). De Gecoro merkt dat deze afstandsperimeter minimaal 5m moet zijn.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en is van mening dat de sporthal buiten de zone met middelgrote kans op overstromingen gebouwd dient te worden. De gemeente merkt op dat in de voorschriften reeds staat dat de sporthal minimum op 10m moet staan van de zonegrenzen naar het bos -en agrarisch gebied en dat deze 10m zou moeten volstaan. De voorkeurslocatie van de sporthal wordt dus buiten de overstromingszone met middelgrote kans voorzien. Daarboven staat de sporthal op pilotes zodat er geen ruimte voor water wordt ingenomen.

De gemeente constateert dat de Maeyebeek een waterloop is van 2e categorie en dus onder het beheer van de provincie valt. Echter heeft de provincie geen recente waterstudie die aangeeft dat de omgeving effectief zo watergevoelig is. Twee onafhankelijke studies van Antea uit 2024: “Waterhuishouding Interescaut te Schelle” en vooral het addendum “Waterbergingsvolumes”geven weer dat de zone van de sporthal niet structureel watergevoelig is, en dat de risico’s gekend, beperkt en beheersbaar zijn. Deze conclusies van Antea worden onderbouwd aan de hand van volgende vaststellingen:

●        Het gebied ligt niet permanent onder water: het maaiveldpeil ligt hoger dan het berekende overstromingspeil.

●        Er zijn geen fluviale overstromingen: de omgeving van de Maeyebeek kent geen overstromingen door de Schelde of andere grotere waterlopen.

●        Pluviale gevoeligheid beperkt tot T100-scenario’s: overstromingsrisico’s doen zich enkel voor bij uitzonderlijke neerslagpieken met een terugkeerperiode van 100 jaar in toekomstig klimaat. De gevoeligheid betreft geen permanente waterverzadiging, maar modelmatige risicocontouren. Op basis van die kaarten, lijkt de voorkeurslocatie van de sporthal niet in dergelijk overstromingsgevoelig gebied te liggen. Bovendien zijn deze kaarten strenger dan de huidige gehanteerde kaarten. Dit wil zeggen dat ook met de worst-case scenario’s rekening gehouden wordt.

●        Natuurlijke buffering i.p.v. stagnatie: het water wordt tijdelijk geborgen en niet gestagneerd. Het volume dat in deelzone A (gebied ten noorden van de sportcluster) kan worden opgevangen bij een bepaald waterpeil is significant. Dit maakt van de zone een natuurlijk buffervlak dat juist kansen biedt voor meervoudig ruimtegebruik, zoals een sportcluster, op voorwaarde van een aangepaste inrichting (bv. verhoogd vloerpeil, infiltratiezones, open buffering).

Figuur 3: volumestudie ingetekend op kaart T100 fluviaal     Figuur 4: kaart T100 pluviaal

De inplanting van de sporthal valt buiten de watergevoelige zone volgens de waterkaarten T100.

Op de kaart werd een bouwvolume met een footprint van 4.000 m² ingetekend. Hieruit blijkt dat de footprint van het gebouw buiten de watergevoelige zone valt .

5. De Gecoro merkt op dat de sporthal moet ontworpen worden als een buffer naar de naastgelegen bestemmingszones. In de voorwaarden dient opgenomen te worden dat aan deze grenszijde geen (gemotoriseerd) verkeer kan toegelaten worden en dat noch geluids- noch lichtverontreiniging (hoe klein ook) kan worden toegestaan. Nooduitgangen zijn van de sporthal worden evenwel toegestaan.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften aan zodat de ruimte tussen de sporthal en het bos -en agrarisch gebied alleen dient als brandweg of vluchtweg en geen ander verkeer of wegenis toelaat. De voorschriften worden aangepast zodat er niet alleen gestreefd wordt naar natuurinclusief bouwen, maar dat het verplicht wordt om natuurinclusief te bouwen. Op deze manier kan de sporthal een echte buffer worden tegen geluid -en lichtverontreiniging vanuit de rest van het recreatiegebied.

6. In kader van de visuele hinder wordt gesuggereerd om de sporthal ook meer een landschappelijke invulling te geven met naast het louter natuur inclusief bouwen ook een landschappelijke invulling van de omgeving met aanplant van oa. hoogstammig levendig groen.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften beperkt aan zodat de sporthal verplicht natuurinclusief gebouwd moet worden. De sporthal moet landschappelijk ingepast te worden in de omgeving door middel van hoogstammige bomen zodat het past binnen een landschapspark/bocagelandschap. Op deze manier ontstaan er zogenaamde landschapskamers die visuele hinder beperken. Bovendien zal er bij elke omgevingsvergunning een landschapsplan toegevoegd moeten worden om te kunnen oordelen naar de landschappelijke inpassing van de werken.

Figuur 5: volumestudie met landschappelijke inpassing d.m.v. bocage landschap

7. Er werd geen juridisch planologische verankering opgenomen voor zowel het afgraven van de 3ha vliegas, de afbraak van Scherpenstein (incl. parking) en de verplaatsing van Delhaize. De Gecoro motiveert de gemeenteraad deze verankering op één of andere wijze juridisch te laten opnemen (vb. door een engagementsverklaring), opdat zekerheid wordt geboden dat de vooropgestelde voorwaarden effectief worden uitgevoerd. De Gecoro stelt daarbij ook dat binnen het RUP de overeenkomsten met de private partijen worden toegevoegd waarbij deze zekerheden worden bestendigd. De Gecoro vraagt ook een gemeenteraadsbeslissing op te nemen dat bij nieuwbouw van de sporthal binnen de recreatieve zone Kapelstraat, de Sporthal Scherpenstein (met uitzondering van de kantine), maar met inbegrip van de volledige naastgelegen parkeerzone, wordt verwijderd. Deze besluiten en overeenkomsten moeten inherent deel uitmaken van de besluitvorming van het RUP en dienen dusdanig ook opgenomen te worden als onderdeel van het RUP.

De gemeenteraad kan zich vinden in het besluit van de Gecoro. De andere sporthallen zijn niet gelegen binnen de plancontour van het RUP waardoor er geen uitspraken over gedaan kunnen worden die effectief leiden tot de afbraak van de bestaande verhardingen. Het bestuur engageert zich om, na de definitieve oplevering van de nieuwe sporthal, de oude sporthal van Scherpenstein mét bijkomende verharding van parkeerplaatsen te slopen en ontharden, net als de site van de Delhaize (= 6.750m²+3.500m²). Het bestuur volgt hiermee ook de geformuleerde intenties van het Landinrichtingsplan fase 2. De afgraving van vliegas is opgenomen in de Bronwfieldconvenant van de Electrabelsite. Daarenboven is de sporthal en parking van Scherpenstein zonevreemd. Deze sporthal wordt zeker afgebroken omdat ze bouwfysisch niet meer in staat is om nog lang(er) te gebruiken. De stabiliteit is aangetast, ze voldoet niet meer aan de normen opgelegd door de sportfederaties, de klimaatdoelstellingen zijn dermate geëvolueerd dat het zo goed als onmogelijk is om ze nog te halen. Kortom de sporthal is te oud en versleten, opwaarderen is door de staat en de ligging niet meer mogelijk.

In de omgeving van deze oude sporthal is de VLM bezig met de Vliet op te waarderen en ecologischer te maken. Dit landinrichtingsplan (LIP) fase 2 vormt de tweede fase en wordt opgemaakt voor het dorpshart Schelle, de abdij van Hemiksem en Maaienhoek het open ruimte gebied van Schelle en wordt uitgewerkt via een samenwerkingsverband tussen meerdere partners (onder meer VLM, gemeenten Hemiksem en Schelle, provincie, VMM, De Vlaamse Waterweg nv,…). Dit plan zorgt voor een grote, aaneengeschakelde open ruimte met veel minder verharding en ruimtebeslag. Ook in dit plan is de bestaande parking van Scherpenstein volledig onthard. Bovendien wordt de Maeyebeek tot aan de Vliet volledig opengewerkt. Deze werken zijn reeds begroot in het LIP en wachten op uitvoering. De parking kan slechts aangepakt worden wanneer de sporthal van de Kattenberg effectief verdwenen is.

8. De nabestemming recreatie kan voor het recyclagepark behouden blijven. De Gecoro wenst wel aanpassingen aan de voorschriften zodat alleen buitensporten gerealiseerd kunnen worden zoals bijvoorbeeld een skatepark en dit in aanvulling. De Gecoro wil niet dat de ruimte gebruikt wordt voor bijkomende parkeerplaatsen. Voor de zone dienen aanvullende voorschriften gecreëerd te worden die instaan voor een minimale ontharding en een landschappelijke inpassing.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften beperkt aan zodat op de nabestemming alleen buitensporten mogelijk zijn. Verder wenst de gemeenteraad de voorschriften voor het hele recreatiegebied gelijk en uniform houden. Voor de nabestemming gelden dezelfde voorschriften en is verharding enkel mogelijk voor het strikt noodzakelijke en wordt het zo veel mogelijk beperkt.

9. In de toelichtingsnota dienen alle verwijzingen naar ‘gemend open ruimtegebied’ nagekeken te worden en indien nodig aan te passen. De Gecoro adviseert wel om de in de voorschriften de gebiedscategorie aan te passen naar ‘Overig groen’ zodat de voorschriften meer afgestemd worden op de gewestelijke typevoorschriften.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en kijkt de verwijzingen naar ‘gemend open ruimtegebied’ na, samen met de gebiedscategorieën zodat de voorschriften meer passen binnen de gewestelijke typevoorschriften.

10. De oppervlakte van de parkeerzone (t.h.v. de Tolhuisveer) dient aangepast te worden in de voorschriften naar maximaal 2000m². Ook dient in de voorschriften uitdrukkelijk opgenomen te worden dat de nieuwe parking er alleen kan komen als de bestaande parking op de Rupeldijk verdwijnt en dit louter ten belope van de herplaatsing van het huidig aantal parkeerplaatsen op de dijk. Ook dient opgenomen te worden dat enkel ingeval er een waterbus of oversteekplaats wordt gerealiseerd de uitbreiding kan worden voorzien tot 2000m².

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften beperkt aan zodat de parkeerplaatsen er slechts kunnen komen op het moment dat de bestaande parking op de Rupeldijk verdwijnt. Er kunnen alleen bijkomende parkeerplaatsen gerealiseerd worden wanneer uit een onderbouwde parkeerstudie aangetoond wordt dat er bijkomende parkeerplaatsen nodig zijn. Dit kan bijvoorbeeld zijn door de uitbreiding van het transport over water (bijvoorbeeld door de Waterbus).

11. Wijzigingen op het grafisch plan: legende aanpassen waarin deelgebieden juist aangeduid zijn, en “A” en “B” benoemen.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de legende op het grafisch plan aan.

12. De gebiedscategorie van deelgebied 2 aan te passen naar ‘overig groen’ in plaats van landbouw zodat de toegelaten functies meer passen binnen de gewestelijke typevoorschriften.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de gebiedscategorie aan van deelgebied 2 zodat de voorschriften meer passen binnen de gewestelijke typevoorschriften.

13. De voorschriften voor deelgebied 1 aan te passen zodat de zone boven de sportcluster effectief de bestemming én gebiedscategorie landbouw krijgt. De percelen zorgen voor compensatie aan landbouwgrond en dienen als dusdanig bestemd te worden.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de gebiedscategorie aan van deelgebied 1 zodat de voorschriften meer passen binnen de gewestelijke typevoorschriften voor agrarisch gebied.

14. Te verduidelijken in de voorschriften en toelichtingsnota: de basisrechten voor zonevreemde constructies zijn maximaal van toepassing (vb. plaatsing serre binnen een straal van max. 30m rond het gebouw).

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften beperkt aan van art. 8: “Gemend open ruimtegebied” zodat het duidelijker wordt dat ook in dit gebied dezelfde regels gelden als in het Vrijstellingenbesluit.

15. Binnen de voorschriften van de recreatiezone (incl. sporthal) dient het STOP-principe opgenomen te worden.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en vult de voorschriften van artikel 2: “Zone voor dagrecreatie” aan met het STOP-principe. Binnen het ontwerp krijgen de minst vervuilende en belastende mobiliteitsstromen prioriteit. Eerst stappen, dan trappen, openbaar vervoer en personenwagen. Binnen dit principe moeten alle maatregelen worden genomen om de veiligheid, het comfort en de doorstromingsmogelijkheden van al deze weggebruikers respectievelijk te verbeteren.

16. Binnen de voorschriften voor zone voor wegenis dient een maximale verhardingspercentage opgenomen te worden van 50% overeenkomend met de huidige verharding. De niet verharde zone dient met levendig groen en inheemse aanplant te worden ingericht.

De gemeenteraad volgt het advies van de Gecoro en past de voorschriften aan voor de openbare wegenis in deelgebied 3 waar er een groot deel is bestemd naar openbare wegenis. Op het grafisch plan wordt hier een overdruk toegevoegd waaruit volgt dat er maximaal 50% van dit deel verhard kan worden. Dit is vandaag ook de bestaande situatie. De andere 50% zal verplicht groen ingericht worden.

Hetdefinitiefvasttestellenontwerpvanhetgemeentelijkruimtelijkuitvoeringsplan

'Tolhuis'bevatvolgendestukken:

●        toelichtingsnota;