Het college,

1. INHOUD VAN DE AANVRAAG

Stedenbouw / stedenbouwkundige handelingen

- het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse

2. BEOORDELING VAN DE AANVRAAG

Beoordeling stedenbouw: stedenbouwkundige handelingen

2.1. Afwijkingen op de voorschriften en/of op de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag wijkt af van de volgende punten van de verkaveling:

• - artikel 1.05.8°b) bouwhoogte

• - artikel 1.05.8°c) gevelmaterialen

• - artikel 2.01.4°b) bouwhoogte

• - artikel 2.01.5°a) dakvorm

• - artikel 2.01.5°b) materialen

• - artikel 2.02.A.2°b) overige gevels

• - artikel 2.02.A.4°b) gevelmaterialen

De bouwhoogte mag maximaal 6.00 m boven het trottoirniveau liggen.

Momenteel ligt dit op 6.24m boven het voetpad. Er wordt dus 24cm hoger gebouwd.

De hoogte van de autostandplaats in de zijtuinstrook bedraagt 3.32m iplv 3.00m.

Gezien voor de waterhuishouding de woning beter wat hoger ligt boven de rand van de weg (trottoir) is deze hoogte dus geen probleem en wordt deze aanvaard.

De autobergplaats moet wel in hoogte beperkt worden tot 3.00m gezien de autobergplaats op de scheiding is gebouwd.

De dakvorm is een plat met een extensief groendak. Dit is beter voor de waterhuishouding.

Daarom is ook dit geen probleem en wordt dit aanvaard.

De gevelmaterialen van de autobergplaats in de zijtuinstrook zijn niet opgebouwd in rode gevelsteen. Dit vormt echter geen probleem qua uitzicht en wordt ook dit aanvaard. 

De gevelmaterialen van de woning bestaan uit bakstenen en gevelbeplating met houtimitatie.

Dit vormt echter geen probleem qua uitzicht en wordt ook dit aanvaard. 

Beleidsmatig gewenste ontwikkeling: “Noodzakelijke maatregelen inzake grote waterproblematiek in de gemeente”

In onze gemeente ondervinden we een niet te verwaarlozen waterproblematiek, onder andere doordat de ondergrond hoofdzakelijk uit moeilijk doordringbare kleigrond bestaat. Regenwater kan dus niet makkelijk weg, en rioleringen geraken verstopt. Bovendien wordt vuil water al te vaak gemengd met proper water. Vanuit Vlaanderen zijn deze maatregelen in vele gevallen nog niet verplicht. Maar met oog op de niet te verwaarlozen waterproblematiek in onze gemeente wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd:

De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag wenselijk en noodzakelijk is om alle gebouwen te voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel, een hemelwaterput van minstens 5000 liter, een operationele hergebruikinstallatie voor functioneel hergebruik minstens voor toiletspoeling, een voldoende gedimensioneerde infiltratievoorziening. Ook is het vandaag wenselijk om alle gebouwen te voorzien van (extensieve) groendaken, al dan niet in combinatie met één of meerdere van de voornoemde methodes. Gescheiden rioolaansluiting dient conform de richtlijnen van Pidpa – HidroRio te zijn. Voor rioleringswerken kan de vergunninghouder een afzonderlijke aanvraag tot (her-)aansluiting en keuring worden ingediend bij Pidpa Riolering via www.pidpa.be/afvalwater/aansluiting/nieuwe-aansluiting , klant@pidpa.be , klantenservicenummer 0800/90.300.

Beleidsmatig gewenste ontwikkeling: De “BEN-norm” (Bijna EnergieNeutraal), energetisch omvormen van uw gebouwen met oog op de toekomst

Vanaf 2021 wordt verwacht dat de BEN-norm in heel Europa standaard verplicht zal zijn. De gemeente meent dat gebouwen die vandaag nieuw gebouwd en herbouwd worden conform BEN moeten zijn. Vanuit Vlaanderen zijn deze maatregelen in vele gevallen nog niet verplicht, maar met oog op de niet te verwaarlozen globale milieuproblematiek wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd:

De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag wenselijk om alle gebouwen om te vormen naar BEN-gebouwen (Bijna EnergieNeutraal).

2.2. Beoordeling van de adviezen

Externe adviezen

Advies Eandis: Geen advies

Advies Lokale politie : Zie hoger

Advies Elia: Voorwaardelijk gunstig:

Advies ivm werk hoogte (max. 23.30m) en werfkraan, betonpomp, … (max 17.40m)

Dit advies moet volledig gevolgd worden  (zie bijlage)

Advies Pidpa Drinkwateraansluiting : Voorwaardelijk gunstig

Er is geen uitbreiding nodig van het distributienet in de openbare weg. De ontwikkeling is aansluitbaar op de bestaande hoofdleiding van het drinkwaternet.

Zodra de bouwvergunning wordt afgeleverd kan een aansluiting op ons drinkwaternet worden aangevraagd via https://www.pidpa.be/ons-aanbod/drinkwater/nieuwe-aansluiting.

Alle informatie en voorwaarden op technisch en administratief vlak kunt u terugvinden op onze website: https://www.pidpa.be/ons-aanbod/drinkwater

Advies Pidpa Riolering : Voorwaardelijk gunstig

Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor eventueel een offerte over aan de ontwikkelaar.

- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde, geraamde kostprijs.

- Onvoorziene omstandigheden tijdens uitvoering van de werken die aanleiding geven tot een stijging van de kosten worden eveneens aangerekend aan de ontwikkelaar.

Voorwaarden: (onverminderd de bepalingen uit het ontwikkelingsreglement)

a. Specifieke voorwaarden:

- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen respectievelijk dienen aangesloten te worden op de bestaande DWA-riolering (DWA) en het bestaande RWA-stelsel (RWA) langsheen de Koekoekstraat.

- Hiertoe dient er aangesloten te worden op de bestaande huisaansluitputjes voor DWA en RWA voor het betreffende perceel. Er dient met deze locatie rekening gehouden te worden.

- De regenwaterput met een inhoud van 7.500 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer eengezinswoningen.

- De regenwaterput dient voorzien te zijn van effectief hergebruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van toiletten en buitenkranen.

- De buffercapaciteit van het groendak moet conform de GSV min. 35 l/m² bedragen. De afvoer hiervan mag rechtstreeks op de infiltratievoorziening worden aangesloten, na de hemelwaterput voor herbruik.

- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met min. 4.072,5 liter (effectief 5.000 liter) infiltratievolume en min. 6,52m² (effectief 7,68m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein t.h.v. de rooilijn.

- Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.

- Verhardingen die zullen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen of lokaal infiltreren in de bodem mogen niet voorzien worden van afvoeren door middel van kolken en/of goten.

- Een voldoende gedimensioneerde (volgens 'Waterwegwijzer bouwen en verbouwen') en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Deze werd voorzien en staat vermeld op het plan.

- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.

- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open Pidpa o.v. IBAN BE47 0963 1480 0080 BE 0204.908.936 BIC GKCCBEBB hemelwaterlichaam is verplicht.

- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De putjes dienen maximaal 1m uit elkaar geplaatst te worden en minimaal 0,5m.

- Standaard huisaansluiting: een huisaansluiting met een diameter van 160mm waarbij de bovenkant van de buis maximum 50cm onder het maaiveld ligt ter hoogte van de rooilijn.

- De aansluitingen dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering (www.pidpa.be).

- Dossierkost

° Er dient door de ontwikkelaar een éénmalige dossierkost betaald te worden van 125,00 euro (excl. BTW), zoals vermeld in punt b. en conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement (deze dossierkost dient betaald te worden nadat de vergunning werd afgeleverd).

b. Algemene voorwaarden:

- De dossierkost, conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement, dient betaald te worden nadat Pidpa in kennis werd gesteld van het afleveren van de vergunning. Deze dossierkost wordt door Pidpa rechtstreeks aan de ontwikkelaar gefactureerd. Deze dossierkost staat volledig los van een eventuele offerte voor het uitvoeren van werken door Pidpa.

- Voor elke aansluiting op de riolering (dus ook op bestaande wachtaansluitingen/ huisaansluitputjes) dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.

- Bij een bemaling is het verplicht een zandvang en een debietsmeter te plaatsen.

- De keuring van de afvoer van de privéwaterafvoer is verplicht:

o bij nieuwbouw of herbouw

o bij het realiseren van een bijkomende aansluiting of het plaatsen van een IBA

o bij de aanleg van een gescheiden riolering op het openbaar domein tenzij er een conform keuringsattest kan voorgelegd worden van nieuw- of herbouw dat niet ouder is dan 5 jaar

2.3. Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse op een perceel in woongebied. De gevraagde functie betreft FUNCTIE “wonen”. Daarom is de voorgestelde functie in principe inpasbaar in de directe omgeving.

2.4. Mobiliteitsimpact

Niet van toepassing; de aanvraag voorziet geen wijzigingen aan parkeren, fietsgebruik of autogebruik.

2.5. Schaal

De aanvraag voorziet het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse.

Het aangevraagde gabarit kan wat betreft het hoofdgebouw, gezien hoger vermelde beschrijving van de hoogte tov het trottoir.

Enkel de hoogte van de autobergplaats in de zijtuinstrook moet aangepast worden tot een hoogte van 3.00m zoals vermeld in de voorschriften van de verkaveling. De autobergplaats is gebouwd op de perceelgrens en de buren moeten er tegen aan bouwen. Daarom moet deze hoogte beperkt blijven tot de hoogte vermeld in de voorschriften.

Daarom is het voorgestelde gabarit / volume ten aanzien van de omgeving en het perceel dus aanvaardbaar, mits aanpassing van de hoogte van de autobergplaats in de zijtuinstrook. (ook vermeld in het rood als correctie op de plannen).

2.6. Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse.

Er wordt momenteel nog geen zwembad aangevraagd.

De bijkomende constructie van het poolhouse wordt gebouwd achteraan het perceel.

Net zoals op het perceel van lot 1 wordt dit groter gebouwd dan de oppervlakte van het tuinhuis opgenomen in de voorschriften.

Om de verharde oppervlakte te beperken wordt de verharding aan de achterzijde van het poolhouse uit de vergunning gesloten en moet de deur van de tuinberging aangebracht worden in de voorgevel. Zo is er geen verharding nodig aan de achterzijde van het poolhouse.

Enkel de verharding van het terras grenzend aan het hoofdgebouw mag uitgevoerd worden in beton. Al de andere verhardingen in de tuinzone moeten aangelegd worden in waterdoorlatende verharding met waterdoorlatende fundering.

Daarom zijn de voorgestelde constructies / verhardingen / ruimte-inname ten aanzien van de omgeving en het perceel aanvaardbaar mits de bovenvermelde aanpassingen worden uitgevoerd (ook vermeld in het rood als correctie op de plannen).

2.7. Visueel-vormelijke aspecten

De aanvraag voorziet het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse.

De woning wordt opgebouwd in gevelmetselwerk in carbon kleur, gevelpanelen met houtimitatie met grijs-zwarte aluminium ramen. Het poolhouse wordt in dezelfde materialen gebouwd als het hoofdgebouw.

Het voorgestelde materiaalgebruik / vormgeving / esthetiek is ten aanzien van de omgeving en het perceel aanvaardbaar.

2.8. Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing. De aanvraag omvat geen cultuurhistorische of erfgoed gerelateerde elementen.

2.9. Bodemreliëf / Milieu

Niet van toepassing. De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen.

2.10. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Niet van toepassing. De aanvraag voorziet geen storende hinder en ook geen impact op gezondheid / gebruiksgenot / veiligheid op het eigen perceel en ook niet naar omwonenden.

Bijkomend worden vanuit de gemeente preventieve maatregelen als voorwaarden bij de vergunning opgelegd, met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens uitvoering van de werken:

• In geval de opgerichte constructie 'kleine afwijkingen' t.o.v. de omgevingsvergunning omvat, zoals bedoeld in de artikels 4.2.7. tot en met 4.2.13. van de VCRO, dan moet de architect die belast is met het toezicht op de uitvoering van de vergunde stedenbouwkundige handelingen een as-built attest, vergezeld van de nodige verduidelijkende as-built plannen, worden opgemaakt, en deze moeten ten laatste 8 dagen na het einde van de werken bezorgd worden aan het gemeentebestuur, zodat deze bij het vergunningsdossier gevoegd kunnen worden.

• In geval de opgerichte constructie afwijkingen t.o.v. de omgevingsvergunning omvat, die niet begrepen kunnen worden onder de toepassing van de artikels 4.2.7. tot en met 4.2.13. van de VCRO, dan moet hiervoor op basis van as-buitplannen een omgevingsvergunning bekomen worden. Indien deze afwijkingen betrekking hebben op de inplanting en/of bouwdiepte en hoogte van de constructie, dient dit opgemeten te worden door een landmeter-expert erkend door de federale raad van de landmeters-experten

Op basis van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en latere wijzigingen, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het verslag d.d. 26.11.2021 van de gemeentelijke omgevingsambtenaren, dat in het kader van deze beslissing wordt bijgetreden en eigengemaakt, wordt de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen van een eengezinswoning met poolhouse op een eigendom gelegen , kadastraal gekend (afd. 1) sectie C 269 G,  onder voorwaarden verleend  aan mevrouw  Benedicte Geyssens wonende te Kruiskenslei 113/10 te 2850 Boom, mits de vergunninghouder de hierna geformuleerde voorwaarden naleeft.

Beslist:

Eenparig goedgekeurd

Artikel 1:

De aangepaste plannen met de rode correcties dienen strikt te worden nageleefd

Artikel 2:

De vergunninghouder is verplicht om gedurende 30 dagen de affiche uit te hangen, op het perceel waarop de beslissing van toepassing is, goed zichtbaar vanaf het openbaar domein. De start van het ophangen moet geschieden binnen een termijn van 10 dagen vanaf de dag van ontvangst van de beslissing. De vergunninghouder brengt de gemeente onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking van de vergunning, met een foto van de affiche, waarop de datum van de foto-opname staat, per mail via ro@schelle.be. De sanctie bij niet-aanplakking is dat de beroepstermijn in hoofde van derden-belanghebbenden geen aanvang neemt, waardoor de vergunning onuitvoerbaar kan blijven.

Artikel 3:

De vergunninghouder is verplicht om de gemeente op de hoogte te brengen van de aanplakking van de bekendmaking van de omgevingsvergunning. De vergunningshouder dient dit bericht door te geven in uw dossier op www.omgevingsloket.be, per mail via ro@schelle.be, of per aangetekend schrijven op adres Fabiolalaan 55, 2627 Schelle.

Artikel 4:

De vergunning is uitvoerbaar binnen 35 dagen, te tellen vanaf de startdatum van de aanplakking, behalve indien de aanvrager binnen die 35 dagen op de hoogte werd gebracht van het instellen van een administratieve beroepsprocedure.

Artikel 5:

De vergunninghouder brengt het college van burgemeester en schepenen per beveiligde zending of mail op de hoogte van respectievelijk de start en het einde der werken, en dit ten laatste 8 dagen voor de respectievelijk start en einde van de werken, per mail via ro@schelle.be.

Artikel 6:

Met oog op volledigheid van de vergunning wordt opgelegd om ten minste 8 dagen voor de start van de werken de bouwlijn en hoogtepas te laten uitzetten door een beëdigd landmeter, en hiervan een door de landmeter opgemaakt verslag (inplantingsplan met aanduiding van de uitgezette bouwlijn en hoogtepas) aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be te bezorgen, zodanig dat dit bij het vergunningsdossier gevoegd kan worden.

Artikel 7:

Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat de vergunninghouder de openbare weg rein moet houden in de nabijheid van de bouwwerken. Schade moet door de vergunninghouder hersteld worden, de gemeentelijke diensten voeren na het einde der werken de controle uit.

Artikel 8:

Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat, indien het openbaar domein ter hoogte van uw eigendom niet in goede staat is, dit vóór de aanvang van de werken enkele foto’s te bezorgen aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be, met daarbij een beknopte beschrijving en enkele foto’s van de staat van het openbaar domein.

Artikel 9:

Met oog op recyclage en gecontroleerd omgaan met afval, moeten bij oplevering van de werf alle afbraak- en bouwmaterialen worden afgevoerd naar de daartoe bestemde stortplaatsen of recuperatie-eenheden. De voorwaarden uit het Besluit van de Vlaamse regering van 17/02/2012 (VLAREMA-besluit) en latere wijzigingen (Besluit van de Vlaamse Regering van 22/03/2019 tot wijziging van voornoemd besluit) dienen te worden nageleefd.

Artikel 10:

De vergunninghouder neemt akte van dat het verplicht is om alle gebouwen te voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel, een hemelwaterput van minstens 5000 liter, een operationele hergebruikinstallatie voor functioneel hergebruik minstens voor toiletspoeling, een voldoende gedimensioneerde infiltratievoorziening. Ook is het vandaag verplicht om alle gebouwen te voorzien van (extensieve) groendaken, al dan niet in combinatie met één of meerdere van de voornoemde methodes. Gescheiden rioolaansluiting dient conform de richtlijnen van Pidpa – HidroRio te zijn. Voor rioleringswerken kan de vergunninghouder een afzonderlijke aanvraag tot (her-)aansluiting en keuring worden ingediend bij Pidpa Riolering via www.pidpa.be/afvalwater/aansluiting/nieuwe-aansluiting , klant@pidpa.be , klantenservicenummer 0800/90.300.

Artikel 11:

De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag wenselijk om alle gebouwen om te vormen naar BEN-gebouwen (Bijna EnergieNeutraal).

Artikel 12:

De infiltratievoorziening moet aangepast worden zodat de infiltratie 7500l en 12.60m² is, zoals aangegeven in het hemelwaterformulier.

De infiltratie moet ook zo geplaatst worden dat de diepte niet dieper is dan 1.00m onder het maaiveld. De voorziene diepte van 2.75m is niet toegestaan, gezien er een kleilaag zit op ongeveer 1m diepte en de infiltratie die lager dat dit niveau zit, kan niet infiltreren en kan dus ook niet meegeteld kan worden als infiltratieoppervlakte.

Artikel 13:

De autobergplaats moet in hoogte beperkt worden tot 3.00m gezien de autobergplaats op de scheiding is gebouwd.

Artikel 14:

Enkel de verharding van het terras grenzend aan het hoofdgebouw mag uitgevoerd worden in beton. Al de andere verhardingen in de tuinzone moeten aangelegd worden in waterdoorlatende verharding met waterdoorlatende fundering.

Artikel 15:

De verharding aan de achterzijde van het poolhouse wordt uit de vergunning gesloten.

Artikel 16:

16. De deur van de tuinberging moet in de voorgevel aangebracht worden.