Het college,
1. INHOUD VAN DE AANVRAAG
Stedenbouw / stedenbouwkundige handelingen
Slopen van bestaande bijgebouwen en bouwen van een nieuwe garage achteraan het perceel die bereikbaar is via een servitudeweg. Slopen van bestaande veranda en aanbouwen van een nieuw volume aan de woning. Renoveren van de bestaande woning om te voldoen aan huidige EPB-normen.
2. BEOORDELING VAN DE AANVRAAG
Beoordeling stedenbouw: stedenbouwkundige handelingen
2.1. Afwijkingen op de voorschriften en/of op de goede ruimtelijke ordening
Niet van toepassing op deze aanvraag. Er worden geen afwijkingen vastgesteld.
2.2. Beoordeling van de adviezen
Het advies van Pidpa – Riolering is voorwaardelijk gunstig. Het advies wordt wel onderbouwd met specifieke regelgeving, waardoor dit advies dus wel onder de toepassing van VCRO art.4.3.3. “direct werkende normen” valt. Het cbs moet dit advies dus wel verplicht volgen; de voorwaarden moeten dus wel bij de vergunning opgelegd worden. Het advies luidt als volgt:
1. Beschrijvend gedeelte:
1.a. Van toepassing zijnde regelgeving:
- Het reglement voor de aanleg van rioleringsinfrastructuur in ontwikkelingen, goedgekeurd door de gemeenteraad en vermeld op de website van Pidpa: www.pidpa.be bij 'afvalwater en riolering/ontwikkelingen'.
- De gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
- Het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (VLAREM)
- De “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” Pidpa-Riolering (zie website www.pidpa.be).
- Het Algemeen waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- Het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- De code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.
- Deze lijst is niet limitatief.
1.b. Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd);
1.c. Weerhouden geval volgens het ontwikkelingsreglement:
- De ontwikkeling ligt in centraal gebied, grenzend aan centraal gebied of in geoptimaliseerd buitengebied en er zijn enkel beperkte rioleringswerken en bijhorend sleufherstel van de bestaande wegenis binnen het openbaar domein en valt dus onder de specifieke voorwaarden van het geval A.2. van het ontwikkelingsreglement.
1.d Weerhouden bepalingen volgens het ontwikkelingsreglement:
- Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor eventueel een offerte over aan de ontwikkelaar.
- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde, geraamde kostprijs.
- Onvoorziene omstandigheden tijdens uitvoering van de werken die aanleiding geven tot een stijging van de kosten worden eveneens aangerekend aan de ontwikkelaar.
2. Voorwaarden: (onverminderd de bepalingen uit het ontwikkelingsreglement)
2.a. Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering langsheen de Laarhofstraat.
- De regenwaterput met een inhoud van 10.000 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer eengezinswoningen.
- De regenwaterput dient voorzien te zijn van effectief hergebruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van toiletten en dienstkraantjes.
- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met min. 1.100 liter (effectief 1.250 liter) infiltratievolume en min. 1,76m² (effectief 4,5m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein t.h.v. de rooilijn.
- Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Verhardingen die zullen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen of lokaal infiltreren in de bodem mogen niet voorzien worden van afvoeren door middel van kolken en/of goten. De noodzakelijke maatregelen om de waterdoorlaatbaarheid van deze verharding te vrijwaren dienen genomen te worden door het plaatsen van een waterdoorlaatbare fundering tenzij het afstromende hemelwater voldoende kan infiltreren in de omliggende groenaanleg.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens 'Waterwegwijzer bouwen en verbouwen') en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Deze werd voorzien en staat vermeld op het plan.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- De bestaande rioolaansluiting dient herbruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval… in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe of extra aansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten laste van de aanvrager. Deze dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De putjes dienen maximaal 1m uit elkaar geplaatst te worden en minimaal 0,5m.
- Standaard huisaansluiting: een huisaansluiting met een diameter van 160mm waarbij de bovenkant van de buis maximum 50cm onder het maaiveld ligt ter hoogte van de rooilijn.
- De aansluitingen dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering (www.pidpa.be).
- Dossierkost
Er dient door de ontwikkelaar een éénmalige dossierkost betaald te worden van 125,00 (excl. BTW), zoals vermeld in punt 2.b. en conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement (deze dossierkost dient betaald te worden nadat de vergunning werd afgeleverd).
2.b. Algemene voorwaarden:
- De dossierkost, conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement, dient betaald te worden nadat Pidpa in kennis werd gesteld van het afleveren van de vergunning. Deze dossierkost wordt door Pidpa rechtstreeks aan de ontwikkelaar gefactureerd. Deze dossierkost staat volledig los van een eventuele offerte voor het uitvoeren van werken door Pidpa.
- Voor elke aansluiting op de riolering (dus ook op bestaande wachtaansluitingen/ huisaansluitputjes) dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- Bij een bemaling is het verplicht een zandvang en een debietsmeter te plaatsen.
- De keuring van de afvoer van de privéwaterafvoer is verplicht:
o bij nieuwbouw of herbouw
o bij het realiseren van een bijkomende aansluiting of het plaatsen van een IBA
o bij de aanleg van een gescheiden riolering op het openbaar domein tenzij er een conform keuringsattest kan voorgelegd worden van nieuw- of herbouw dat niet ouder is dan 5 jaar
3. Beoordeling:
Het advies is gunstig, mits er voldaan wordt aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en regelgeving.
Gelieve na het afleveren van de vergunning ons hiervan afschrift te bezorgen.
2.3. Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft verbouwing van een bestaande ééngezinswoning op een perceel in woongebied. De gevraagde functie betreft wonen. De bestaande directe omgeving wordt gekenmerkt door, eengezinswoningen. Daarom is de voorgestelde functie in principe inpasbaar in de directe omgeving.
2.4.Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet bouw van een nieuwe garage en omvormen van de bestaande garage tot fietsenberging. Het aantal parkeerplaatsen voor auto’s blijft hetzelfde, er worden voldoende parkeerplaatsen voorzien voor fietsen. De aanvraag is voor een eengezinswoning waardoor de parkeervoorzieningen ruim voldoende zijn. Daarom is de voorgestelde impact op de mobiliteit in de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.5. Schaal
De aanvraag voorziet de sloop van twee bijgebouwen en een bestaande veranda aangebouwd aan de woning. Achteraan het perceel wordt er een nieuwe garage gebouwd met een oppervlakte van 38,5m² en een hoogte van 3m. Bij de woning wordt er een nieuw volume aangebouwd met een bijkomende oppervlakte van 15,6m² en een hoogte van 4,08m ten opzichte van het maaiveld, zijnde 3,39m ten opzicht van de nulpas. De nieuwe garage sluit aan op de reeds vergunde garage van de buren. De nieuwe aanbouw heeft een vrij hoge kroonlijsthoogte, aangezien deze aanbouw leefruimtes betreffen die aansluiten op de bestaande nulpas van de woning die zich 69cm boven het maaiveld bevindt kan deze kroonlijsthoogte aanvaard worden gelet op de nodige vrije hoogte van de vertrekken en dikte van het dak in functie van EPB-normen. Daarom is het voorgestelde gabarit / volume ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.6.Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet de sloop van twee bestaande bijbouwen en opbreken van een wandelpad alsook afbraak bestaande veranda. Bij de woning wordt er een nieuwe aanbouw gebouwd met een bijkomende oppervlakte van 15,6m². Achteraan de tuin wordt er een nieuwe garage gebouwd met een oppervlakte van 38,5m² en een oprit aangelegd met een breedte van 5m. Aan de woning komt er een beperkte uitbreiding. Door afbraak van de bestaande bijgebouwen en nieuw van slechts één bijgebouw verminderd de bebouwingsgraad in de tuinzone. De oprit aan de garage is breder dan de courante 3m. Daarom zijn de voorgestelde constructies / verhardingen / ruimte-inname ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar uitgezonderd de oprit voor de nieuwe garage die beperkt dient te worden tot een breedte van 3m.
2.7. Visueel-vormelijke aspecten
De aanvraag voorziet een nieuwe aanbouw aan de woning na afbraak van de bestaande veranda. De nieuwe gevelstenen zijn dezelfde als deze van de woning, namelijk rood genuanceerd. Het nieuwe buitenschrijnwerk krijgt dezelfde witte kleur als het bestaande buitenschrijnwerk. De nieuwe garage wordt bekleed met dezelfde gevelsteen als de woning. Door gebruik te maken van dezelfde kleuren en gevelmaterialen bij de nieuwe volumes dan deze van de bestaande zullen deze zeer nauw aansluiten bij het bestaande uitzicht. Daarom is het voorgestelde materiaalgebruik / vormgeving / esthetiek ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.8. Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing. De aanvraag omvat geen cultuurhistorische of erfgoed gerelateerde elementen.
2.9. Bodemreliëf / Milieu
Niet van toepassing. De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen.
2.10. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag omvat sloop van twee bestaande bijgebouwen en bestaande veranda. Nadien bouwen van een nieuwe garage en nieuwe aanbouw aan de woning alsook renovatie van de woning. Tijdens de werken kan er hinder zijn qua geluid en stof, dit is echter van tijdelijke aard. Daarom zijn de voorgestelde werken ten aanzien van de aanpalende percelen en/of de omgeving en/of het eigen perceel dus aanvaardbaar.
Bijkomend worden vanuit de gemeente preventieve maatregelen als voorwaarden bij de vergunning opgelegd, met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens uitvoering van de werken:
● De vergunninghouder moet de openbare weg rein houden in de nabijheid van de bouwwerken. Eventuele schade aan het openbaar domein moet door de vergunninghouder worden hersteld. De gemeentelijke diensten voeren na het einde der werken de controle uit.
● Indien het openbaar domein ter hoogte van uw eigendom niet in goede staat is, dit vóór de aanvang van de werken enkele foto’s te bezorgen aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be, met daarbij een beknopte beschrijving en enkele foto’s van de staat van het openbaar domein.
Met oog op volledigheid van uw vergunning wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd:
● In geval de opgerichte constructie 'kleine afwijkingen' t.o.v. de omgevingsvergunning omvat, zoals bedoeld in de artikels 4.2.7. tot en met 4.2.13. van de VCRO, dan moet de architect die belast is met het toezicht op de uitvoering van de vergunde stedenbouwkundige handelingen een as-built attest, vergezeld van de nodige verduidelijkende as-built plannen, worden opgemaakt, en deze moeten ten laatste 8 dagen na het einde van de werken bezorgd worden aan het gemeentebestuur, zodat deze bij het vergunningsdossier gevoegd kunnen worden.
● In geval de opgerichte constructie afwijkingen t.o.v. de omgevingsvergunning omvat, die niet begrepen kunnen worden onder de toepassing van de artikels 4.2.7. tot en met 4.2.13. van de VCRO, dan moet hiervoor op basis van as-buitplannen een omgevingsvergunning bekomen worden. Indien deze afwijkingen betrekking hebben op de inplanting en/of bouwdiepte en hoogte van de constructie, dient dit opgemeten te worden door een landmeter-expert erkend door de federale raad van de landmeters-experten
Op basis van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en latere wijzigingen, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het verslag d.d. 14.06.2022 van de gemeentelijke omgevingsambtenaren, dat in het kader van deze beslissing wordt bijgetreden en eigengemaakt, wordt de gevraagde omgevingsvergunning voor Verbouwen van een woning, sloop bijgebouwen en bouw nieuwe garage. op een eigendom gelegen Laarhofstraat 96, kadastraal gekend (afd. 1) sectie A 395 X en (afd. 1) sectie A 395 M, onder voorwaarden verleend aan mevrouw Leen Hadermann wonende te August Vermeylenstraat 2 te 2845 Niel en de heer Rudi Antonissen wonende te August Vermeylenstraat 2 te 2845 Niel, mits de vergunninghouder de hierna geformuleerde voorwaarden naleeft.
Beslist:
Eenparig goedgekeurd
Artikel 1:
De vergunninghouder is verplicht om gedurende 30 dagen de affiche uit te hangen, op het perceel waarop de beslissing van toepassing is, goed zichtbaar vanaf het openbaar domein. De start van het ophangen moet geschieden binnen een termijn van 10 dagen vanaf de dag van ontvangst van de beslissing. De vergunninghouder brengt de gemeente onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking van de vergunning, met een foto van de affiche, waarop de datum van de foto-opname staat, per mail via ro@schelle.be. De sanctie bij niet-aanplakking is dat de beroepstermijn in hoofde van derden-belanghebbenden geen aanvang neemt, waardoor de vergunning onuitvoerbaar kan blijven.
Artikel 2:
De vergunninghouder is verplicht om de gemeente op de hoogte te brengen van de aanplakking van de bekendmaking van de omgevingsvergunning. De vergunningshouder dient dit bericht door te geven in uw dossier op www.omgevingsloket.be, per mail via ro@schelle.be, of per aangetekend schrijven op adres Fabiolalaan 55, 2627 Schelle.
Artikel 3:
De vergunning is uitvoerbaar binnen 35 dagen, te tellen vanaf de startdatum van de aanplakking, behalve indien de aanvrager binnen die 35 dagen op de hoogte werd gebracht van het instellen van een administratieve beroepsprocedure.
Artikel 4:
De vergunninghouder brengt het college van burgemeester en schepenen per beveiligde zending of mail op de hoogte van respectievelijk de start en het einde der werken, en dit ten laatste 8 dagen voor de respectievelijk start en einde van de werken, per mail via ro@schelle.be.
Artikel 5:
Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat de vergunninghouder de openbare weg rein moet houden in de nabijheid van de bouwwerken. Schade moet door de vergunninghouder hersteld worden, de gemeentelijke diensten voeren na het einde der werken de controle uit.
Artikel 6:
Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat, indien het openbaar domein ter hoogte van uw eigendom niet in goede staat is, dit vóór de aanvang van de werken enkele foto’s te bezorgen aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be, met daarbij een beknopte beschrijving en enkele foto’s van de staat van het openbaar domein.
Artikel 7:
Met oog op recyclage en gecontroleerd omgaan met afval, moeten bij oplevering van de werf alle afbraak- en bouwmaterialen worden afgevoerd naar de daartoe bestemde stortplaatsen of recuperatie-eenheden. De voorwaarden uit het Besluit van de Vlaamse regering van 17/02/2012 (VLAREMA-besluit) en latere wijzigingen (Besluit van de Vlaamse Regering van 22/03/2019 tot wijziging van voornoemd besluit) dienen te worden nageleefd.
Artikel 8:
De vergunninghouder neemt akte dat het vandaag noodzakelijk is om alle gebouwen te voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel, een hemelwaterput van minstens 5000 liter, een operationele hergebruikinstallatie voor functioneel hergebruik minstens voor toiletspoeling, een voldoende gedimensioneerde infiltratievoorziening. Ook is het vereist om alle gebouwen te voorzien van (extensieve) groendaken, al dan niet in combinatie met één of meerdere van de voornoemde methodes. Gescheiden rioolaansluiting dient conform de richtlijnen van Pidpa – HidroRio te zijn. Voor rioleringswerken kan de vergunninghouder een afzonderlijke aanvraag tot (her-)aansluiting en keuring worden ingediend bij Pidpa Riolering via www.pidpa.be/afvalwater/aansluiting/nieuwe-aansluiting , klant@pidpa.be , klantenservicenummer 0800/90.300.
Artikel 9:
De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag wenselijk om alle gebouwen om te vormen naar BEN-gebouwen (Bijna EnergieNeutraal).
Artikel 10:
De voorwaarden bij het advies van Pidpa, zoals bijgevoegd in bijlagen, strikt na te leven.
Artikel 11:
Het isoleren van de bestaande en nieuwe scheidingsmuur dient uitsluitend op eigen terrein te gebeuren er mag niet over de perceelsgrens geïsoleerd worden.
Artikel 12:
Stedenbouwgerelateerde uitsluitingen uit de vergunning
De oprit dient beperkt te worden tot een breedte van 3m zoals aangeduid op het inplantingsplan in bijlage.