Het college,

1. INHOUD VAN DE AANVRAAG

Stedenbouw / stedenbouwkundige handelingen

●       Het bouwen van een nieuwbouw eengezinswoning in gesloten bebouwing met inpandige garage.

2. BEOORDELING VAN DE AANVRAAG

Beoordeling stedenbouw: stedenbouwkundige handelingen

2.1. Afwijkingen op de voorschriften en/of op de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften 109/0151.1, artikel 0.2.5°.

Bij aaneengesloten woningen zijn geen dakvensters/dakkapellen toegelaten in het voorste dakvlak. Er worden echter twee dakvensters in het voorste dakvlak voorzien en de grootte hiervan is niet nader gespecifieerd,  terwijl deze maximaal 1/3 van de gevelbreedte mogen zijn, met een maximum van 2 m per dakvenster. Omwille het feit dat deze dakvenster een vergrote lichtinval betekenen wat de woonkwaliteit bevordert, kan een afwijking wel aanvaard worden op voorwaarde dat de afmeting van maximaal 1/3 van de gevelbreedte, met een maximum van 2 m per dakvenster niet overschreden wordt.

De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften 109/0151.1, artikel 0.2.6°

Een wachtgevel dient visueel afgewerkt te worden zodat de gevel geen visueel storend element vormt in het straatbeeld. Momenteel is voorzien dat de wachtgevel geïsoleerd en afgewerkt met een zwart dampscherm. Omwille het feit dat een dampscherm een onvoldoende kwalitatieve gevelafwerking is, wordt als voorwaarde gesteld dat dit in een voldoende kwalitatief gevelmateriaal gebeurt. 

De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften 109/0151.1, artikel 0.2.6°

De strook voor het bijgebouw (autostaanplaats) wordt volgens de verkavelingsvoorschriften links van het hoofdvolume voorzien. De aanvraag voorziet een inpandige garage rechts in het hoofdvolume en het bijgebouw links wordt bij de leefruimte getrokken. Omwille van het feit dat de bestemming wonen ongewijzigd blijft, er binnen het vooropgestelde bouwvolume wordt gebleven en een dergelijke indeling meer lichtinval in de woning toelaat, kan een afwijking hierop aanvaard worden. 

2.2. Beoordeling van de adviezen

Het advies van Pidpa – Distributie Leidingen is voorwaardelijk gunstig. Het advies wordt wel onderbouwd met specifieke regelgeving, waardoor dit advies dus wel onder de toepassing van VCRO art.4.3.3. “direct werkende normen” valt. Het CBS moet dit advies dus wel verplicht volgen; de voorwaarden moeten dus wel bij de vergunning opgelegd worden.

Het advies luidt als volgt:

Het advies is gunstig, mits er voldaan wordt aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en

regelgeving. Gelieve na het afleveren van de vergunning ons hiervan afschrift te bezorgen.

Advies Provinciale en Intercommunale Drinkwatermaatschappij provincie Antwerpen d.d. 15/06/2022

1. Beschrijvend gedeelte:

1.a. Van toepassing zijnde regelgeving:

- Het reglement voor de aanleg van rioleringsinfrastructuur in ontwikkelingen, goedgekeurd door de gemeenteraad en vermeld op de website van Pidpa: www.pidpa.be bij 'afvalwater en riolering/ontwikkelingen'.

- Gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorziening en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

- Het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (VLAREM)

- De “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” Pidpa-Riolering (zie website www.pidpa.be).

- Het Algemeen waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).

- Het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).

- De code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.

- Deze lijst is niet limitatief.

1.b. Ligging volgens het zoneringsplan:

- De ontwikkeling is gelegen in het geoptimaliseerde buitengebied met recente aansluiting op een zuiveringsstation (groen gearceerd).

1.c. Weerhouden geval volgens het ontwikkelingsreglement:

- De ontwikkeling ligt in centraal gebied, grenzend aan centraal gebied of in geoptimaliseerd buitengebied en er zijn enkel beperkte rioleringswerken en bijhorend sleufherstel van de bestaande wegenis binnen het openbaar domein en valt dus onder de specifieke voorwaarden van het geval A.2. van het ontwikkelingsreglement.

1.d Weerhouden bepalingen volgens het ontwikkelingsreglement:

- Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor eventueel een offerte over aan de ontwikkelaar.

- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde, geraamde kostprijs.

- Onvoorziene omstandigheden tijdens uitvoering van de werken die aanleiding geven tot een stijging van de kosten worden eveneens aangerekend aan de ontwikkelaar.

2. Voorwaarden: (onverminderd de bepalingen uit het ontwikkelingsreglement)

2.a. Specifieke voorwaarden:

- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen respectievelijk dienen aangesloten te worden op de bestaande DWA-riolering (DWA) en op de bestaande RWA-riolering (RWA) langsheen de Reuteweg.

- Hiertoe dient er aangesloten te worden op de bestaande wachtaansluitingen voor DWA en RWA voor het betreffende perceel. Er dient met deze locatie rekening gehouden te worden.

- De regenwaterput met een inhoud van 7.500 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer eengezinswoningen.

- De regenwaterput dient voorzien te zijn van effectief hergebruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van toiletten.

- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met min. 3.000 liter (effectief 5.000 liter) infiltratievolume en min. 4,8 m² (effectief 16 m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein t.h.v. de rooilijn.

- Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven grondwaterniveau.

- Verhardingen die zullen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen of lokaal infiltreren in de bodem mogen niet voorzien worden van afvoeren door middel van kolken en/of goten. De noodzakelijke maatregelen om de waterdoorlaatbaarheid van deze verharding te vrijwaren dienen genomen te worden door het plaatsen van een waterdoorlaatbare fundering tenzij het afstromende hemelwater voldoende kan infiltreren in de omliggende groenaanleg.

- Een voldoende gedimensioneerde (volgens 'Waterwegwijzer bouwen en verbouwen') en goedwerkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Deze werd voorzien en staat vermeld op het plan.

- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk is verplicht.

- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.

- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar.

- Standaard huisaansluiting: een huisaansluiting met een diameter van 160 mm waarbij de bovenkant van de buis maximum 50 cm onder het maaiveld ligt ter hoogte van de rooilijn.

- De aansluitingen dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering (www.pidpa.be).

- Er dient door de ontwikkelaar een éénmalige dossierkost betaald te worden van 125,00 (excl. BTW), zoals vermeld in punt 2.b. en conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement (deze dossierkost dient betaald te worden nadat de vergunning werd afgeleverd).

2.b. Algemene voorwaarden:

- De dossierkost, conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement, dient betaald te worden nadat Pidpa in kennis werd gesteld van het afleveren van de vergunning. Deze dossierkost wordt door Pidpa rechtstreeks aan de ontwikkelaar gefactureerd. Deze dossierkost staat volledig los van een eventuele offerte voor het uitvoeren van werken door Pidpa.

- Voor elke aansluiting op de riolering (dus ook op bestaande wachtaansluitingen /huisaansluitputjes) dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.

- Bij een bemaling is het verplicht een zandvang en een debietsmeter te plaatsen.

- De keuring van de afvoer van de privéwaterafvoer is verplicht:

o bij nieuwbouw of herbouw

o bij het realiseren van een bijkomende aansluiting of het plaatsen van een IBA

o bij de aanleg van een gescheiden riolering op het openbaar domein tenzij er een conform keuringsattest kan voorgelegd worden van nieuw- of herbouw dat niet ouder is dan 5 jaar

3. Beoordeling:

Het advies is gunstig, mits er voldaan wordt aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en regelgeving. Gelieve na het afleveren van de vergunning ons hiervan afschrift te bezorgen.

2.3. Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft nieuwbouwwoning met inpandige garage in gesloten bebouwing op een perceel in woongebied, het achterste perceel is gelegen in agrarisch gebied. De gevraagde functie betreft wonen. In het achterste perceel geschieden geen wijzigingen. De bestaande directe omgeving wordt gekenmerkt door ééngezinswoningen. Daarom is de voorgestelde functie in principe wel inpasbaar in de directe omgeving.

2.4. Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet een inpandige garage alsook een oprit hiernaartoe. Gelet op de grootte van de garage en de oprit is er zeker parkeerplaats voor twee wagens alsook enkele fietsen. Daarom is de voorgestelde impact op de mobiliteit in de omgeving en/of het perceel dus wel aanvaardbaar.

2.5. Schaal

De aanvraag voorziet nieuwbouwwoning in gesloten bebouwing. De woning heeft een grondoppervlakte van 120 m² en bestaat uit een hoofdvolume (7,38 m br x 9 m dp) van twee bouwlagen en hellend dak. De kroonlijst- hoogte van het hoofdgebouw is 6,90 m en de nokhoogte 11,40 m. Links van dit hoofdvolume, ter hoogte van de garage van de linkerbuur, wordt een gelijkvloerse aanbouw voorzien van 3 m br x 8 m dp. Deze aanbouw heeft één bouwlaag en een plat dak met een hoogte van 2,90m. Achteraan het hoofdvolume is er een aanbouw van 7,38 m br en 4 m dp van 2 bouwlagen en een plat dak. De hoogte van het plat dak is 6,02 m. Het gevraagde gabariet valt binnen de verkavelingsvoorschriften waarin eenkroonlijsthoogte van respectievelijk 3 m en 7 m wordt opgelegd voor het gelijkvloers en de 1ste verdieping en 11,5 m voor de nokhoogte. Daarom is het voorgestelde gabarit / volume ten aanzien van de omgeving en het perceel dus wel aanvaardbaar.

2.6. Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een nieuwbouwwoning met een breedte van 10,38 m met drie bouwlagen onder een hellend dak met een grondoppervlakte van 120 m². De woning paalt links aan een bestaande garage en op de rechter perceelgrens is een wachtgevel voorzien. Het hoofdvolume meet 7,38 m breed en heeft een gabarit van 9 m diep met kroonlijsthoogte van 6,9 m en nokhoogte van 11,4 m. De achterbouw met een gabariet van 4m omvat twee bouwlagen met plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van 6,02 m. De aanbouw links heeft een bouwlaag en een plat dak hoogte van 3 m. Er wordt een inpandige garage in het hoofdvolume voorzien en de toegang tot de woning is via de linkerzijgevel. In de voortuin wordt er rechts een oprit aangelegd van 13,50 m² (2,70 m br x 5 m dp) op 0,57 m van de perceelsgrens en links wordt er een toegangspad naar de voordeur van 10 m² (1 m br x 10 m dp) op 2 m van de perceelgrens aangelegd, beiden met waterdoorlatende verharding. Achter de woning wordt er een terras van 36 m² (9 m br x 4 m dp) voorzien in niet-waterdoorlatende verharding dat afwatert en infiltreert in eigen tuin. De verkavelingsvoorschriften stellen dat slecht 30% van de tuinstrook verhard mag worden. Er wordt momenteel 24,15% van de tuinstrook achteraan verhard. De inplanting van de woning is in overeenstemming met het verkavelingsplan. De inplanting van de woning / de vooropgestelde constructies / de verhardingen / ruimte-inname ten aanzien van de omgeving en het perceel is dus wel aanvaardbaar. 

2.7. Visueel-vormelijke aspecten

De aanvraag voorziet een gesloten ééngezinswoning in een moderne stijl.. Men opteert voor een lichte gevelsteen, donker buitenschrijnwerk, blauwe hardsteen dorpels, donkere dakpannen en pvc lichtgrijze regenwaterafvoeren, zinken hanggoten en donkere aluminium dakrandprofielen. Dit materiaalgebruik komt reeds in de omgeving voor. Daarom is het voorgestelde materiaalgebruik / vormgeving / esthetiek ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus wel aanvaardbaar.

2.8. Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing. De aanvraag omvat geen cultuurhistorische of erfgoed gerelateerde elementen.

2.9. Bodemreliëf / Milieu

De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen buiten graafwerken tijdens de bouw van de woning en aanleg van het terras.

2.10. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat geluidshinder en mogelijks stofhinder ten gevolge van de bouwwerkzaamheden. Deze zijn echter van tijdelijke aard en mits naleving van de voorwaarden kan men deze tot een minimum beperken.  Daarom zijn de voorgestelde werken ten aanzien van de aanpalende percelen en/of het eigen perceel dus wel aanvaardbaar.

Op basis van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en latere wijzigingen, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het verslag d.d. 19.09.2022 van de gemeentelijke omgevingsambtenaren, dat in het kader van deze beslissing wordt bijgetreden en eigengemaakt, wordt de gevraagde omgevingsvergunning voor nieuwbouw eengezinswoning. op een eigendom gelegen , kadastraal gekend (afd. 1) sectie B 336 W en (afd. 1) sectie B 336 X,  onder voorwaarden verleend  aan de heer  Jef Gys wonende te Charlottalei 1/A te 2620 Hemiksem, mits de vergunninghouder de hierna geformuleerde voorwaarden naleeft.

Beslist:

Eenparig goedgekeurd

Artikel 1:

De vergunninghouder is verplicht om gedurende 30 dagen de affiche uit te hangen, op het perceel waarop de beslissing van toepassing is, goed zichtbaar vanaf het openbaar domein. De start van het ophangen moet geschieden binnen een termijn van 10 dagen vanaf de dag van ontvangst van de beslissing. De vergunninghouder brengt de gemeente onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking van de vergunning, met een foto van de affiche, waarop de datum van de foto-opname staat, per mail via ro@schelle.be. De sanctie bij niet-aanplakking is dat de beroepstermijn in hoofde van derden-belanghebbenden geen aanvang neemt, waardoor de vergunning onuitvoerbaar kan blijven.

Artikel 2:

De vergunninghouder is verplicht om de gemeente op de hoogte te brengen van de aanplakking van de bekendmaking van de omgevingsvergunning. De vergunningshouder dient dit bericht door te geven in uw dossier op www.omgevingsloket.be, per mail via ro@schelle.be, of per aangetekend schrijven op adres Fabiolalaan 55, 2627 Schelle.

Artikel 3:

De vergunning is uitvoerbaar binnen 35 dagen, te tellen vanaf de startdatum van de aanplakking, behalve indien de aanvrager binnen die 35 dagen op de hoogte werd gebracht van het instellen van een administratieve beroepsprocedure.

Artikel 4:

De vergunninghouder brengt het college van burgemeester en schepenen per beveiligde zending of mail op de hoogte van respectievelijk de start en het einde der werken, en dit ten laatste 8 dagen voor de respectievelijk start en einde van de werken, per mail via ro@schelle.be.

Artikel 5:

Met oog op volledigheid van de vergunning wordt opgelegd om ten minste 8 dagen voor de start van de werken de bouwlijn en hoogtepas te laten uitzetten door een beëdigd landmeter, en hiervan een door de landmeter opgemaakt verslag (inplantingsplan met aanduiding van de uitgezette bouwlijn en hoogtepas) aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be te bezorgen, zodanig dat dit bij het vergunningsdossier gevoegd kan worden.

Artikel 6:

Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat de vergunninghouder de openbare weg rein moet houden in de nabijheid van de bouwwerken. Schade moet door de vergunninghouder hersteld worden, de gemeentelijke diensten voeren na het einde der werken de controle uit.

Artikel 7:

Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat, indien het openbaar domein ter hoogte van uw eigendom niet in goede staat is, dit vóór de aanvang van de werken enkele foto’s te bezorgen aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be, met daarbij een beknopte beschrijving en enkele foto’s van de staat van het openbaar domein.

Artikel 8:

Met oog op recyclage en gecontroleerd omgaan met afval, moeten bij oplevering van de werf alle afbraak- en bouwmaterialen worden afgevoerd naar de daartoe bestemde stortplaatsen of recuperatie-eenheden. De voorwaarden uit het Besluit van de Vlaamse regering van 17/02/2012 (VLAREMA-besluit) en latere wijzigingen (Besluit van de Vlaamse Regering van 22/03/2019 tot wijziging van voornoemd besluit) dienen te worden nageleefd.

Artikel 9:

De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag verplicht is om alle gebouwen te voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel, een hemelwaterput van minstens 5000 liter, een operationele hergebruikinstallatie voor functioneel hergebruik minstens voor toiletspoeling, een voldoende gedimensioneerde infiltratievoorziening. Ook is het vandaag verplicht om alle gebouwen te voorzien van (extensieve) groendaken, al dan niet in combinatie met één of meerdere van de voornoemde methodes. Gescheiden rioolaansluiting dient conform de richtlijnen van Pidpa te zijn. Voor rioleringswerken kan de vergunninghouder een afzonderlijke aanvraag tot (her-)aansluiting en keuring worden ingediend bij Pidpa Riolering via www.pidpa.be/afvalwater/aansluiting/nieuwe-aansluiting , klant@pidpa.be , klantenservicenummer 0800/90.300.

Artikel 10:

De vergunninghouder neemt akte van dat het vandaag verplicht is om alle gebouwen om te vormen naar BEN-gebouwen (Bijna EnergieNeutraal).

Artikel 11:

Gezien er geen advies is gegeven door de dienst Preventie en Veiligheid van de Politiezone Rupel inzake techno-preventieve maatregelen tegen inbraak, kunnen er ook geen geadviseerde maatregelen tegen inbraak genomen worden en na de beëindiging van de bouw van de woning gecontroleerd worden. Derhalve kan er ook geen subsidie bekomen worden bij de gemeente.

Artikel 12:

De voorwaarden bij het advies van Pidpa , zoals bijgevoegd in bijlagen, strikt na te leven.

Artikel 13:

De oprit en het toegangspad dienen zoals aangegeven op het plan in een waterdoorlatend materiaal voorzien worden op min. 50 cm van de perceelsgrenzen zodat de afwatering op eigen terrein gebeurd.