Het college,
1. INHOUD VAN DE AANVRAAG
Kleinhandelsactiviteiten
● Wijziging van een vergund kleinhandelsbedriijf door uitbreiding:
kleinhandelsactivteiten | bestaande toestand | vergunde toestand | nieuwe toestand |
Verkoop van voeding | 1.440 m² | 960 m² | 1.440 m² |
Verkoop van goederen voor persoonsuitrusting | 180 m² | 120 m² | 180 m² |
Verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw | 0 m² | 0 m² | 0 m² |
Verkoop van andere producten | 180 m² | 120 m² | 180 m² |
Totaal | 1.800 m² | 1.200 m² | 1.800 m² |
2. BEOORDELING VAN DE AANVRAAG
Beoordeling stedenbouw: stedenbouwkundige handelingen
2.1. Afwijkingen op de voorschriften en/of op de goede ruimtelijke ordening
Niet van toepassing op deze aanvraag. Er worden geen afwijkingen vastgesteld.
Opmerking; binnen de aanvraag wordt gewag gemaakt een calamiteitsparking voor 85 parkeerplaatsen. Deze 85 parkeerplaatsen liggen evenwel in parkgebied en zijn stedenbouwkundig niet vergund, noch kunnen vergund beschouwd worden. Gezien deze in oa. parkgebied liggen is er geen grond voor regularisatie. Ook is een omgevingsvergunning voor handelsactiviteiten niet het geschikte instrument om niet vergunde zaken eventueel te regulariseren. Daarvoor dient een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te worden aangevraagd. De niet vergunde parkeerplaatsen, incl. wegenis gelegen in parkgebied dient dus volledig te worden uitgesloten uit de aanvraag, en dit zowel als mogelijkse parking als ‘calamiteitsparking’. De parkzone, ingevuld met de niet-vergunde parkeerplaatsen zou in ere hersteld moeten worden (lees aangelegd als parkgebied) en als park instant worden gehouden. Doch gezien de aanvraag een omgevingsvergunning betreft voor handelsactiviteiten en niet voor stedenbouwkundige handelingen kan geen herstel van het parkgebied worden opgelegd.
2.2. Beoordeling van de adviezen
Externe adviezen
Het advies van het Agentschap Ondernemen & Innoveren is gunstig. Het advies wordt wel onderbouwd met specifieke regelgeving, waardoor dit advies dus wel onder de toepassing van VCRO art.4.3.3. “direct werkende normen” valt. Het cbs moet dit advies dus wel verplicht volgen. Het advies luidt als volgt:
Rekening houdend met de analyse van het dossier volgens de criteria voorzien in artikel 4 van het Decreet op het Integraal Handelsvestigingsbeleid, brengt het Comité voor Kleinhandel, na bespreking en afweging van de positieve en negatieve aspecten van het dossier, een gunstig advies uit betreffende de aanvraag.
2.3.Toets van de gevraagde kleinhandelsactiviteiten
De vestiging heeft een netto handelsoppervlakte van 1.800 m², waarvan:
● 80% in de categorie 1: verkoop van voeding
● 10% in de categorie 2: verkoop van goederen voor persoonsuitrusting
● 10% in de categorie 4: verkoop van andere producten
Het betreft hier een bestaande vestiging van de supermarktketen AD Delhaize.
De aanvraag wordt beoordeeld volgens de vier doelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid.
● Er moet gestreefd worden naar een maximale concentratie van activiteiten en solitaire
kleinhandelsactiviteiten worden zoveel mogelijk tegengegaan.
■ De reeds bestaande AD Delhaize is een solitaire handelsvestiging, maar op ca. 60 m van de site, begint het commerciële deel van de Provinciale Steenweg met horecazaken, dienst- verlening en beperkt aantal kleinhandelszaken.
● Er moet gestreefd worden naar maximaal hergebruik van ruimte, in plaats van “greenfields” ingebruik te nemen.
■ De aanvraag strekt tot regularisatie van een bestaande toestand die voor het grootste deel reeds vergund werd in 1987 en in 2007 en in 2017 werd uitgebreid zonder omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten. De extra bebouwing was echter relatief beperkt t.o.v. van hetgeen in 1987 werd vergund.
● Ongewenste kleinhandelslinten moeten vermeden worden.
■ Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Schelle (2005) voorziet o.a. een concentratie van handel en diensten langs het noordelijk deel van de Provinciale Steenweg – waar het project is gelegen.
■ Het Addendum van 2021 bestendigt de visie dat het centrum nood heeft aan een combinatie waar zowel wonen, handel en dienst een plaats krijgen.
■ Het beeldkwaliteitsplan 2030 voorziet 6 aan te pakken locaties waaronder de ´Kattenberg`, waar het project zich bevindt. Er wordt voorgesteld om dit deelgebied te vernieuwen en te ontwikkelen tot een volwaardig deel van de kern met een focus op een goede ontsluiting en het versterken en verdichten van bestaande dienstverlenende functies.
■ De aanvraag valt binnen de gemeentelijke beleidsrichtingen.
○ Kleinhandel in specifiek voor economische activiteiten bestemd ruimte moet vermeden worden.
● De handelsvestiging is niet gelegen op een bedrijventerrein.
● Projectlocatie bevindt zich in nabijheid woonkern. De primaire aantrekkingszone ligt bijna volledig binnen fietsafstand van het project.
○ Het perifere handelsaanbod moet complementair zijn aan het handelsaanbod in de kern. Daartoe moet het project een aanvulling op het aanbod in de kern bieden. Het type en de omvang van de ontwikkeling moet bijdragen tot het gehele voorzieningenniveau in verhouding tot het verzorgingsgebied, zonder de draagkracht van het voorzieningenapparaat in de kern aan te tasten. Is dit niet het geval dan wordt dit punt negatief beoordeeld.
● Supermarkten beschikken over een breed en uitgediept assortiment omdat zij zich richten op consumenten die hun inkopen op een efficiënte wijze willen doen, in plaats van gespreid in verschillende winkels. In die zin vullen zij het traditionele handelsaanbod van de kern aan
● De vestiging is reeds 35 jaar gevestigd op deze locatie. De uitbreidingen uit 2007 en uit 2017 hebben hun effecten al op het voorzieningenapparaat gehad. De regularisatie ervan, zal geen verdere effecten meer hebben.
● Het project moet zorgen voor een breed en gevarieerd handelsaanbod in de kern. Daartoe moet de aanvraag betrekking hebben op een vestiging die gelegen is in het kernwinkelgebied of in een feitelijke kleinhandelsconcentratie binnen het stedelijk milieu. Is dit niet het geval dan levert dit een neutraal afwegingselement op.
● Volgens het GRS ligt de site in het kerngebied van Schelle en is het de bedoeling om daar de dienstverlening te verbeteren. Dit wordt mede geïllustreerd door het feit dat de parking na openingsuren niet wordt afgesloten en voor grote evenementen (bv. Jaarmarkt) ter beschikking wordt gesteld.
● Het project moet zorgen voor verweving van kleinhandel met andere functies in de kern. Daartoe moet de vestiging gelegen zijn en het kernwinkelgebied of in een feitelijke kleinhandels-concentratie binnen het stedelijk milieu. Ligt de site in stedelijk milieu maar niet in een feitelijke kleinhandels-concentratie, dan levert dit een neutraal afwegingselement op. Een ligging buiten het stedelijk milieu wordt negatief beoordeeld.
● Volgens het GRS ligt de site in het kerngebied van Schelle en is het de bedoeling om daar de dienstverlening te verbeteren.
● Het project moet zorgen voor een daling van de winkelleegstand in de kern. Daartoe moet het project gelegen zijn in het kernwinkelgebied of moet de aanvraag betrekking hebben op een handelspand dat voorkomt op de inventaris van leegstaande handelspanden én dat gelegen is binnen het stedelijk milieu. Is dat niet het geval dan wordt dit punt negatief beoordeeld.
● De aanvraag slaat op een bestaande vestiging, die ten belope van 2/3 van haar huidige netto handelsoppervlakte in 1987 socio-economisch vergund werd.
● De projectlocatie moet bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en met individuele transport- middelen en moet daartoe gelegen zijn in de nabijheid van knooppunten van het openbaarvervoer, langsheen een fietsroute, …
● De bushaltes van De Lijn ´Schelle Kerk` bevinden zich aan de Fabiolalaan N/148, op ca 90m van het project. Deze haltes worden regelmatig bediend door de lijnen 290, 295, 133 en 298. De bushaltes zijn vlot en veilig bereikbaar, door de aanwezigheid van voetpaden, en er zijn overdekte fietsenstallingen aan de overzijde van de Hamerstraat.
● Voetgangers bereiken het project via hun woonstraten, (on)rechtstreeks aansluitend op de Provinciale Steenweg, de Fabiolalaan of de St Bernardsesteenweg. De Provinciale Steenweg is ter hoogte van het project uitgerust met een verhoogd voetpad aan beide kanten van de weg. Er is een zebrapad aanwezig om de weg veilig over te steken.
● De (brom)fietsers uit de omgeving bereiken het project via hun woonstraten met (on)rechtstreekse aansluiting op de functionele fietsroute langs de Sint-Bernardsesteenweg (N148) ten noorden van het project of via de alternatieve functionele fietsroutes langs de Fabiolalaan (N148) ten zuiden van het project en vandaar naar de toegang tot het project aan de Provinciale Steenweg (N148), eveneens aan een functionele fietsroute. (Brom)fietsers komende uit oostelijke richting kunnen gebruik maken van de functionele fietsroute langs de Steenwinkelstraat, met vervolgens aansluiting naar de Provinciale Steenweg. De Provinciale Steenweg (N148) is ter hoogte van het project uitgerust met een verhoogd fietspad aan beide kant van de rijbaan.
● Automobilisten bereiken de toegang tot het project als volgt :
* vanuit het noorden of het zuiden: via hun woonstraten die rechtstreeks of onrechtstreeks aansluiten op de lokale verbindingsweg N148 waar de Provinciale Steenweg ter hoogte van het project deel van is;
* vanuit het oosten: via hun woonstraten naar de Steenwinkelstraat, eveneens een lokale verbindingsweg, en vervolgens naar de Provinciale Steenweg
*vanuit het westen: vanuit hun woonstraten die onrechtstreeks aansluiten op de lokale verbindingsweg N148 waar de Provinciale Steenweg ter hoogte van het project deel van is. De Provinciale Steenweg (N148) heeft ter hoogte van het project 1 rijvak in elke richting, met een verhoogd fietspad en voetpad aan beide kanten van de weg. De maximale toegelaten snelheid bedraagt 50 km/u.
● De leveranciers bereiken het project vanuit het noorden of het zuiden via de N148, waar de AD Delhaize-supermarkt zich bevindt. Vanaf het hogere wegennet is het project bereikbaar via de A12. Aan het kruispunt met de Kontichsesteenweg – Cleydaellaan verlaten leveranciers de A12 en rijden zij via Cleydaellaan – Kleidaallaan – Brouwerijstraat – Abdijstraat naar de Sint-Bernardsesteenweg (N148). Zij vervolgen hun weg op de N148 in zuidelijke richting tot aan de Provinciale Steenweg (N148) waar het project gelegen is. De leveranciers volgen dezelfde weg terug.
● Bijkomende verkeersstromen die door de nieuwe vestiging worden veroorzaakt moeten kleiner zijn dan de nog beschikbare wegencapaciteit.
● De vestiging is sinds 1987 gevestigd op deze locatie. De mobiliteitseffecten van de uitbreidingen in 2007 en in 2017 zijn inmiddels bekend. De regularisatie van de uitbreidingen zal daar niets meer aan veranderen. Blijkens de mobiliteitstoets hebben de uitbreidingen ook niet voor mobiliteitsproblemen gezorgd.
● Blijkens de mobiliteitstoets bestaat de verkeersgeneratie uit:
- het komen en gaan van ca. 30 werknemers per dag.
- het komen en gaan van gemiddeld 1.700 bezoekers per dag.
- per dag gemiddeld 6 leveringen met vrachtwagens en ca. 20 met bestelwagens
● Deze AD Delhaize-supermarkt heeft zo’n 30 vaste werknemers, wat neerkomt op ca. 25 FTE’s. Het personeelsbestand wordt op drukke periodes aangevuld met interim krachten en/of jobstudenten. Op basis van informatie van de aanvrager komen er van de vaste personeelsleden 3 te voet, 5 met de (brom)fiets, 5 met het openbaar vervoer en de overige 18 met de auto.
● Deze AD Delhaize-supermarkt ontvangt gemiddeld +/- 10.500 klanten per week. Rekening houdende met de ligging van de supermarkt in ‘grootstedelijk gebied randgemeenten’ bezoekt – op basis van kencijfers uit het Richtlijnenboek Mobiliteitseffectenstudies, Mobiliteitstoets en MOBER – 54% van de klanten de supermarkt met de auto (waarvan 39% als chauffeur), 22% met de (brom)fiets, 21% te voet en 2% met het openbaar vervoer. Volgens kencijfers uit het Richtlijnenboek Mobiliteitseffectenstudies, Mobiliteitstoets en MOBER gebeurt 23% van de winkel gerelateerde verplaatsingen op zaterdag.
● Het project mag slechts een minimale toename van de parkeerdruk op het openbaar domein veroorzaken. Een toename van de parkeerdruk in het geval van een vestiging in het kernwinkelgebied of in een feitelijke kleinhandelsconcentratie binnen het stedelijk milieu, vormt een neutraal afwegingselement. Een toename van de parkeerdruk voor een vestiging die niet in het kernwinkelgebied gelegen is of niet in een feitelijke kleinhandelsconcentratie binnen het stedelijk milieu, wordt negatief beoordeeld.
● Uitgaande van 10.500 klanten per week waarvan 23% op zaterdag en rekening houdende met een modal split van 39% klanten met de auto als chauffeur en 22% met de (brom)fiets en een gemiddelde verblijfsduur in de winkel van 30 minuten, bedraagt de parkeerbehoefte voor klanten 43 parkeerplaatsen voor auto’s en 25 fietsenstallingen.
● De vestiging beschikt over 69 bovengrondse parkeerplaatsen waarvan er 3 voorbehouden zijn voor andersvaliden. Deels naast en achter de winkel bevindt zich – in parkgebied – een calamiteitsparking (aangelegd als groenparking met grasdallen) waar in geval van nood nog plaats is voor 86 auto’s extra. Deze laatsten worden echter niet mee in overweging genomen gezien deze niet vergund zijn en gezien deze principieel dienen te verdwijnen zodat het parkgebied in ere kan worden hersteld.
● De beschikbare fietsenstallingen voor klanten (80 fietsenstallingen) en de aparte fietsenstalling voor 20 fietsen voor het personeel voldoen aan de parkeerbehoefte.
● Er is één overdekte laad- en losplaats en voldoende ruimte op privé terrein voor laden en lossen.
● Het project moet gepaard gaan met aandacht voor maximale verkeersveiligheid. Het ontstaan vanverkeersonveilige situaties ten gevolge van het project moet vermeden worden. Is dat wel het gevaldan wordt dit punt negatief beoordeeld.
● Leveranciers kunnen het terrein voorwaarts oprijden, keren en achterwaarts de overdekte loskade inrijden die zich in het links uitspringende gedeelte van het gebouw bevindt. Na de levering kunnen zij de loskade en het terrein voorwaarts verlaten. Aan de rechterzijde van het gebouw loopt een klinkerverharding tot achteraan het gebouw waar de slagerij zich bevindt en kleine bestelwagens eveneens goederen kunnen lossen.
● De parking is uitgerust met een zebrapad tot aan de overdekte ruimte van het gebouw waar de karren geplaatst zijn
Op basis van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en latere wijzigingen en het verslag d.d. 12.05.2022 van de gemeentelijke omgevingsambtenaren, dat in het kader van deze beslissing wordt bijgetreden en eigengemaakt, wordt de gevraagde omgevingsvergunning voor Bijstelling vergunning Kleinhandel op een eigendom gelegen Provinciale Steenweg 1 en 3, kadastraal gekend (afd. 1) sectie B 2 P en (afd. 1) sectie B 179 T, gedeeltelijk en onder voorwaarden verleend aan Frederik Taveirne namens NV EDEL gevestigd te Guylei 14 te 2930 Brasschaat, mits de vergunninghouder de hierna geformuleerde voorwaarden naleeft.
Beslist:
Eenparig goedgekeurd
Artikel 1:
Het volgende aantal vierkande meter van de totale netto handelsoppervlakte per categorie van kleinhandelsactiviteiten kan worden vergund:
○ verkoop van voeding: 1.440 m²
○ verkoop van goederen voor persoonsuitrusting: 180 m²
○ verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw: 0 m²
○ verkoop van andere procucten: 180 m²
Artikel 2:
De achtergelegen, niet vergunde parkeerplaatsen (85pp) worden uit de vergunning gehouden.