Het college,
1. INHOUD VAN DE AANVRAAG
Stedenbouw / stedenbouwkundige handelingen
● Nieuwbouw van vier woningen waarvan twee in gesloten bebouwing en twee in halfopen bebouwing.
2. BEOORDELING VAN DE AANVRAAG
Beoordeling stedenbouw: stedenbouwkundige handelingen
2.1. Afwijkingen op de voorschriften en/of op de goede ruimtelijke ordening
Niet van toepassing op deze aanvraag. Er worden geen afwijkingen vastgesteld.
2.2. Beoordeling van de adviezen
Het advies van Provinciale en Intercommunale Drinkwatermaatschappij der provincie Antwerpen – Distributie Leidingen is voorwaardelijk gunstig. Het advies wordt wel onderbouwd met specifieke regelgeving, waardoor dit advies dus wel onder de toepassing van VCRO art.4.3.3. “direct werkende normen” valt. Het cbs moet dit advies dus wel verplicht volgen; de voorwaarden moeten dus wel bij de vergunning opgelegd worden. Het advies luidt als volgt:
Betreffende uw adviesaanvraag voor aansluiting van bovenvermeld dossier kunnen wij u meedelen:
Er is geen uitbreiding nodig van het distributienet in de openbare weg. De ontwikkeling is aansluitbaar op de bestaande hoofdleiding van het drinkwaternet.
Voor een aansluiting op het drinkwaternet zijn volgende reglementen van toepassing:
- Het Algemeen waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- Het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- Alle informatie en voorwaarden op technisch en administratief vlak kunt u terugvinden op onze website: https://www.pidpa.be/ons-aanbod/drinkwater
Zodra de bouwvergunning wordt afgeleverd kan de aansluiting op ons drinkwaternet worden aangevraagd via https://www.pidpa.be/ons-aanbod/drinkwater/nieuwe-aansluiting.
Beoordeling:
Het advies is gunstig, mits er voldaan wordt aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en regelgeving.
Het advies van Provinciale en Intercommunale Drinkwatermaatschappij der provincie Antwerpen – Riolering is voorwaardelijk gunstig. Het advies wordt wel onderbouwd met specifieke regelgeving, waardoor dit advies dus wel onder de toepassing van VCRO art.4.3.3. “direct werkende normen” valt. Het cbs moet dit advies dus wel verplicht volgen; de voorwaarden moeten dus wel bij de vergunning opgelegd worden. Het advies luidt als volgt:
1. Beschrijvend gedeelte:
1.a. Van toepassing zijnde regelgeving:
- Het reglement voor de aanleg van rioleringsinfrastructuur in ontwikkelingen, goedgekeurd door de gemeenteraad en vermeld op de website van Pidpa: www.pidpa.be bij 'afvalwater en
riolering/ontwikkelingen'.
- De gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
- Het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (VLAREM).
- De “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” Pidpa-Riolering (zie website www.pidpa.be).
- Het Algemeen waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- Het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie onze website bij Waterverkoopreglementen | Pidpa).
- De code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.
- Deze lijst is niet limitatief.
1.b. Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een
zuiveringsstation (oranje gearceerd);
1.c. Weerhouden geval volgens het ontwikkelingsreglement:
- De ontwikkeling ligt in centraal gebied, grenzend aan centraal gebied of in geoptimaliseerd
buitengebied en er zijn enkel beperkte rioleringswerken en bijhorend sleufherstel van de bestaande wegenis binnen het openbaar domein en valt dus onder de specifieke voorwaarden van het geval A.2. van het ontwikkelingsreglement.
1.d Weerhouden bepalingen volgens het ontwikkelingsreglement:
- Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor een offerte over aan de ontwikkelaar.
- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde, geraamde kostprijs.
- Onvoorziene omstandigheden tijdens uitvoering van de werken die aanleiding geven tot een stijging van de kosten worden eveneens aangerekend aan de ontwikkelaar.
2. Voorwaarden: (onverminderd de bepalingen uit het ontwikkelingsreglement)
2.a. Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen respectievelijk dienen aangesloten te worden op de bestaande DWA-riolering (DWA) en op de bestaande RWA-riolering (RWA) langsheen de Pastorijstraat.
- Hiertoe dient er aangesloten te worden op de bestaande huisaansluitputjes voor DWA en RWA voor de betreffende percelen. Er dient met deze locatie rekening gehouden te worden.
- De regenwaterputten met een inhoud van 5.000 liter per woning voldoen aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer eengezinswoningen.
- De regenwaterputten dienen voorzien te zijn van effectief hergebruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van toiletten en buitenkraantjes, per woning.
- De overloop van de regenwaterputten wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met min. 3.150 liter (effectief 3.750 liter; nl. 3 x 1.000 liter en 1 x 750 liter) infiltratievolume en min. 5,04m² (effectief 5,7m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein t.h.v. de rooilijn.
- Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Verhardingen die zullen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen of lokaal infiltreren in de bodem mogen niet voorzien worden van afvoeren door middel van kolken en/of goten. De noodzakelijke maatregelen om de waterdoorlaatbaarheid van deze verharding te vrijwaren dienen genomen te worden door het plaatsen van een waterdoorlaatbare fundering tenzij het afstromende hemelwater voldoende kan infiltreren in de omliggende groenaanleg.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens 'Waterwegwijzer bouwen en verbouwen') en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Deze werden voorzien per woning en staan vermeld op het plan.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluitingen op de riolering per woning zijn ten laste van de ontwikkelaar.
- Standaard huisaansluiting: een huisaansluiting met een diameter van 160mm waarbij de bovenkant van de buis maximum 50cm onder het maaiveld ligt ter hoogte van de rooilijn.
- De aansluitingen dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering (www.pidpa.be).
- Offerte voor de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling
o Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en
maakt hiervoor offerte over aan de ontwikkelaar.
o Deze offerte aan de ontwikkelaar is als bijlage bij het advies toegevoegd of wordt door Pidpa zo snel mogelijk overgemaakt aan de aanvrager van het advies.
o De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde geraamde kostprijs.
- Realisatie van de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling
o Pidpa zal, vanaf het ogenblik dat ze kennis heeft van het feit dat er vuilvracht ontstaat en nadat door de ontwikkelaar de ontwikkeling is uitgezet, overgaan tot de aanleg van de vereiste infrastructuur.
o Indien tussen het tijdstip van het afleveren van de vergunning en het tijdstip waarop er op één van de kavels vuilvracht ontstaat, reeds riolering zou aangelegd worden ter hoogte van de betrokken ontwikkeling, dan blijven alle door de ontwikkelaar aan Pidpa betaalde bedragen verworven voor Pidpa.
- Dossierkost
o Er dient door de ontwikkelaar een éénmalige dossierkost betaald te van € 500,00 (excl. BTW), zoals vermeld in punt 2.b. en conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement (deze
dossierkost dient betaald te worden nadat de vergunning werd afgeleverd).
2.b. Algemene voorwaarden:
- De dossierkost, conform artikel 5 van het ontwikkelingsreglement, dient betaald te worden nadat Pidpa in kennis werd gesteld van het afleveren van de vergunning. Deze dossierkost wordt door Pidpa rechtstreeks aan de ontwikkelaar gefactureerd. Deze dossierkost staat volledig los van een eventuele offerte voor het uitvoeren van werken door Pidpa.
- De ontwikkelaar dient tegenover Pidpa volgende voorwaarden nageleefd te hebben:
o De in artikel 5 van het ontwikkelingsreglement bedoelde dossierkosten moeten volledig
betaald zijn.
o De in artikel 6 van het ontwikkelingsreglement opgemaakte offerte, ter realisatie van de
uitbreiding van het rioleringsnetwerk, moeten door de ontwikkelaar aan Pidpa volledig
betaald zijn.
- Voor elke aansluiting op de riolering (dus ook op bestaande wachtaansluitingen/
huisaansluitputjes) dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- Bij een bemaling is het verplicht een zandvang en een debietsmeter te plaatsen.
- De keuring van de afvoer van de privéwaterafvoer is verplicht:
o bij nieuwbouw of herbouw
o bij het realiseren van een bijkomende aansluiting of het plaatsen van een IBA
bij de aanleg van een gescheiden riolering op het openbaar domein tenzij er een conform
keuringsattest kan voorgelegd worden van nieuw- of herbouw dat niet ouder is dan 5 jaar
3. Beoordeling:
Het advies is gunstig, mits er voldaan wordt aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en regelgeving.
Gelieve na het afleveren van de vergunning ons hiervan afschrift te bezorgen.
2.3. Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft nieuwbouw van vier woningen waarvan twee in gesloten bebouwing en twee in halfopen bebouwing op een perceel in woongebied. De gevraagde functie betreft wonen. De bestaande directe omgeving wordt gekenmerkt door een mix van handelspanden, ééngezinswoningen, en meergezinswoningen. Daarom is de voorgestelde functie in principe inpasbaar in de directe omgeving.
2.4. Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet bij elke woning een inpandige carport die telkens plaats bieden aan één wagen en een lengte heeft van 5m en breedte van 3m. Elke carport heeft ook een oprit. Aangezien dit in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften is de voorgestelde impact op de mobiliteit in de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.5. Schaal
De aanvraag voorziet in het bouwen van vier nieuwe woningen bestaande uit twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van 6,5m. Eén woning heeft een bouwdiepte van 10,92m, twee woningen hebben een bouwdiepte van 14,5m en één woning heeft een bouwdiepte van 15m. Aangezien dit in overeenstemming is met verkavelingsvoorschriften is het voorgestelde gabarit / volume ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.6.Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet in het bouwen van vier nieuwe woningen bestaande uit twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van 6,5m. Eén woning heeft een bouwdiepte van 10,92m, twee woningen hebben een bouwdiepte van 14,5m en één woning heeft een bouwdiepte van 15m. De woning met een bouwdiepte van 10,92m heeft een breedte van 8,47m. Alle andere woningen hebben een bouwbreedte van 6,5m. Verder heeft elke woning een terras dat varieert in oppervlakte van 17,2m² tot 18m². Alle woningen hebben een oprit van 3,4m breed die bij twee woningen een lengte heeft van 3m en bij twee woningen een lengte heeft van 4,5m. Aangezien dit in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften zijn de voorgestelde constructies / verhardingen / ruimte-inname ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus wel/niet aanvaardbaar.
2.7. Visueel-vormelijke aspecten
De aanvraag voorziet vier nieuwe woningen. Twee hiervan worden opgetrokken in een combinatie van witbeige en donkergrijze gevelsteen. Eén wordt gebouwd met witbeige gevelsteen en één met donkergrijze gevelsteen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart aluminium. Verder wordt er op enkele plaatsen op de gevels ook gewerkt met zwarte aluminium platen. Aangezien dit in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften is het voorgestelde materiaalgebruik / vormgeving / esthetiek ten aanzien van de omgeving en/of het perceel dus aanvaardbaar.
2.8. Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing. De aanvraag omvat geen cultuurhistorische of erfgoed gerelateerde elementen.
2.9. Bodemreliëf / Milieu
Niet van toepassing. De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen.
2.10. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Niet van toepassing. De aanvraag voorziet geen storende hinder en ook geen impact op gezondheid / gebruiksgenot / veiligheid op het eigen perceel en ook niet naar omwonenden.
Op basis van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en latere wijzigingen, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het verslag d.d. 14.11.2022 van de gemeentelijke omgevingsambtenaren, dat in het kader van deze beslissing wordt bijgetreden en eigengemaakt, wordt de gevraagde omgevingsvergunning voor Nieuwbouw van vier ééngezinswoningen: twee gesloten bebouwingen en twee halfopen bebouwingen. op een eigendom gelegen Pastorijstraat 60, kadastraal gekend (afd. 1) sectie A 93 M en (afd. 1) sectie A 97 G, onder voorwaarden verleend aan Glen Van de Peer namens NV Mertens Projects gevestigd te Antwerpsebaan 12/a te 2240 Zandhoven, mits de vergunninghouder de hierna geformuleerde voorwaarden naleeft.
Beslist:
Eenparig goedgekeurd
Artikel 1:
De vergunninghouder is verplicht om gedurende 30 dagen de affiche uit te hangen, op het perceel waarop de beslissing van toepassing is, goed zichtbaar vanaf het openbaar domein. De start van het ophangen moet geschieden binnen een termijn van 10 dagen vanaf de dag van ontvangst van de beslissing. De vergunninghouder brengt de gemeente onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking van de vergunning, met een foto van de affiche, waarop de datum van de foto-opname staat, per mail via ro@schelle.be. De sanctie bij niet-aanplakking is dat de beroepstermijn in hoofde van derden-belanghebbenden geen aanvang neemt, waardoor de vergunning onuitvoerbaar kan blijven.
Artikel 2:
De vergunninghouder is verplicht om de gemeente op de hoogte te brengen van de aanplakking van de bekendmaking van de omgevingsvergunning. De vergunningshouder dient dit bericht door te geven in uw dossier op www.omgevingsloket.be, per mail via ro@schelle.be, of per aangetekend schrijven op adres Fabiolalaan 55, 2627 Schelle.
Artikel 3:
De vergunning is uitvoerbaar binnen 35 dagen, te tellen vanaf de startdatum van de aanplakking, behalve indien de aanvrager binnen die 35 dagen op de hoogte werd gebracht van het instellen van een administratieve beroepsprocedure.
Artikel 4:
De vergunninghouder brengt het college van burgemeester en schepenen per beveiligde zending of mail op de hoogte van respectievelijk de start en het einde der werken, en dit ten laatste 8 dagen voor de respectievelijk start en einde van de werken, per mail via ro@schelle.be.
Artikel 5:
Met oog op volledigheid van de vergunning wordt opgelegd om ten minste 8 dagen voor de start van de werken de bouwlijn en hoogtepas te laten uitzetten door een beëdigd landmeter, en hiervan een door de landmeter opgemaakt verslag (inplantingsplan met aanduiding van de uitgezette bouwlijn en hoogtepas) aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be te bezorgen, zodanig dat dit bij het vergunningsdossier gevoegd kan worden.
Artikel 6:
Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat de vergunninghouder de openbare weg rein moet houden in de nabijheid van de bouwwerken. Schade moet door de vergunninghouder hersteld worden, de gemeentelijke diensten voeren na het einde der werken de controle uit.
Artikel 7:
Met oog op beperken van schade en netheid aan het openbaar domein ter hoogte van het perceel tijdens de uitvoering van de werken, wordt opgelegd dat, indien het openbaar domein ter hoogte van uw eigendom niet in goede staat is, dit vóór de aanvang van de werken enkele foto’s te bezorgen aan de gemeentelijke dienst Omgeving via ro@schelle.be, met daarbij een beknopte beschrijving en enkele foto’s van de staat van het openbaar domein.
Artikel 8:
Met oog op recyclage en gecontroleerd omgaan met afval, moeten bij oplevering van de werf alle afbraak- en bouwmaterialen worden afgevoerd naar de daartoe bestemde stortplaatsen of recuperatie-eenheden. De voorwaarden uit het Besluit van de Vlaamse regering van 17/02/2012 (VLAREMA-besluit) en latere wijzigingen (Besluit van de Vlaamse Regering van 22/03/2019 tot wijziging van voornoemd besluit) dienen te worden nageleefd.
Artikel 9:
Het is verplicht om alle gebouwen te voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel, een hemelwaterput van minstens 5000 liter, een operationele hergebruikinstallatie voor functioneel hergebruik minstens voor toiletspoeling, een voldoende gedimensioneerde infiltratievoorziening. Het is verplicht om alle platte daken te voorzien van (extensieve) groendaken, al dan niet in combinatie met één of meerdere van de voornoemde methodes. Gescheiden rioolaansluiting dient conform de richtlijnen van Pidpa – HidroRio te zijn. Voor rioleringswerken kan de vergunninghouder een afzonderlijke aanvraag tot (her-)aansluiting en keuring worden ingediend bij Pidpa Riolering via www.pidpa.be/afvalwater/aansluiting/nieuwe-aansluiting , klant@pidpa.be , klantenservicenummer 0800/90.300.
Artikel 10:
Het is verplicht om alle gebouwen om te vormen naar BEN-gebouwen (Bijna EnergieNeutraal).
Artikel 11:
Gezien er geen advies is gegeven door de dienst Preventie en Veiligheid van de Politiezone Rupel inzake techno-preventieve maatregelen tegen inbraak, kunnen er ook geen geadviseerde maatregelen tegen inbraak genomen worden en na de beëindiging van de bouw van de woning gecontroleerd worden. Derhalve kan er ook geen subsidie bekomen worden bij de gemeente.
Artikel 12:
De voorwaarden bij het advies van Pidpa – HidroRio, zoals bijgevoegd in bijlagen, strikt na te leven.